Certificat fiscal cumpărător 2026: Tot ce trebuie să știi despre noua obligație legală

Începând cu 25 februarie 2026, cumpărătorul unui imobil trebuie să prezinte, la fel ca vânzătorul, un certificat de atestare fiscală care dovedește că nu are datorii la bugetul local. Fără acest document, actul de vânzare-cumpărare este nul de drept și nu poate fi înscris în cartea funciară.

Ce s-a schimbat, de fapt, din 2026

Până acum, la vânzarea unei proprietăți, certificatul de atestare fiscală era o grijă a vânzătorului. El trebuia să arate că imobilul scos la vânzare nu are datorii către bugetul local. Cumpărătorul, în schimb, nu avea o obligație similară.

OUG nr. 7/2026, în vigoare de la 25 februarie 2026, completează Codul de Procedură Fiscală și schimbă această logică. Conform reglementării, și cumpărătorul unui imobil (sau al unui mijloc de transport) trebuie să prezinte un certificat de atestare fiscală. Practic, statul verifică acum că nu doar proprietatea vândută este „curată" fiscal, ci și persoana care o dobândește și-a achitat obligațiile la bugetul local.

Pentru tine, ca și cumpărător, aceasta înseamnă un pas nou de pregătit înainte de a ajunge la notar. Este o formalitate care, dacă este ignorată, poate bloca complet tranzacția în ziua semnării.

Ce documente sunt necesare acum

Regula de bază rămâne aceeași pentru vânzător, dar se adaugă o cerință nouă pentru cumpărător. Ambele părți trebuie să demonstreze că sunt în regulă cu fiscul local.

Pentru vânzător

Vânzătorul prezintă, ca și până acum, certificatul de atestare fiscală pentru imobilul pe care îl vinde, emis de primăria în raza căreia se află proprietatea.

Pentru cumpărător

Cumpărătorul trebuie să prezinte propriul certificat de atestare fiscală, din care rezultă că și-a achitat toate obligațiile către bugetul local al unității administrativ-teritoriale unde are, după caz, domiciliul (persoanele fizice) sau sediul (firmele). Potrivit ordonanței, criteriul poate fi și locul de muncă, în funcție de situația fiecăruia.

Sancțiunea: nulitatea de drept a contractului

Aceasta este partea pe care niciun cumpărător nu ar trebui să o subestimeze. Conform reglementării, un act de vânzare-cumpărare încheiat fără respectarea acestei condiții este lovit de nulitate de drept.

Consecința practică este dublă. În primul rând, tranzacția devine invalidă din punct de vedere juridic. În al doilea rând, actul nu poate fi înscris în cartea funciară, ceea ce înseamnă că dreptul tău de proprietate nu poate fi opozabil și confirmat oficial. Cu alte cuvinte, plătești, dar nu devii proprietar cu acte în regulă.

Verificarea electronică prin notar, alternativa la certificat

Vestea bună este că legislația nu impune neapărat drumuri suplimentare pe la ghișee. Potrivit ordonanței, prezentarea fizică a certificatului de atestare fiscală poate fi înlocuită de verificarea electronică a situației obligațiilor fiscale, efectuată direct de notarul public.

Această opțiune este valabilă pentru ambele părți, atât pentru vânzător, cât și pentru cumpărător. În practică, înseamnă că notarul poate interoga electronic situația fiscală și poate confirma că nu există datorii, fără ca tu să mai aduci documentul tipărit. Recomandarea mea este să întrebi din timp biroul notarial dacă lucrează cu verificarea electronică, pentru a ști exact ce ai de pregătit.

Eliberarea certificatului este gratuită

Un aspect important, care protejează cumpărătorul de costuri neașteptate: OUG 7/2026 interzice stabilirea oricărei taxe locale sau speciale pentru eliberarea certificatului de atestare fiscală. Cu alte cuvinte, documentul se obține fără costuri de emitere.

Dacă vreo autoritate locală îți solicită o taxă pentru acest certificat, această practică nu are temei potrivit reglementării actuale. Este util să știi acest lucru, pentru a nu accepta costuri care nu ar trebui percepute.

Unde trebuie să fii „curat" din punct de vedere fiscal

Aici apare cea mai frecventă confuzie. Certificatul cumpărătorului nu se raportează la localitatea unde se află imobilul cumpărat, ci la propria situație fiscală. Concret, cumpărătorul trebuie să prezinte certificatul de la primăria în a cărei rază își are domiciliul, respectiv sediul, în funcție de statutul său.

Așadar, dacă locuiești în București și cumperi un apartament tot în București, dar în alt sector, ceea ce contează este să nu ai datorii la primăria de domiciliu. Verifică din timp exact ce autoritate locală îți gestionează dosarul fiscal, ca să ceri certificatul de la instituția corectă.

Recomandări practice pentru cumpărători

Ca agent care lucrează pe reprezentare exclusivă, îți spun sincer: acest pas nou nu este complicat, dar trebuie tratat serios și din timp. Iată ce recomand fiecărui cumpărător.

• Verifică-ți datoriile din timp. Cu câteva săptămâni înainte de tranzacție, interoghează situația ta la primăria de domiciliu. Dacă apar restanțe, ai timp să le achiți fără presiune.

• Include documentul în antecontract. Cere clarificarea acestui aspect încă din faza de promisiune de vânzare-cumpărare, astfel încât toată lumea să știe ce trebuie pregătit până la actul final.

• Întreabă notarul despre verificarea electronică. Dacă biroul notarial poate face interogarea electronic, procesul devine mult mai simplu pentru tine.

• Tratează fiecare co-cumpărător separat. Dacă achiziționați împreună, fiecare persoană are propria situație fiscală de verificat.

Concluzie

Noua reglementare transformă certificatul de atestare fiscală al cumpărătorului dintr-o simplă formalitate într-un document esențial al tranzacției. Fără el, sau fără verificarea electronică echivalentă, actul de vânzare-cumpărare nu poate fi încheiat valabil și nu poate ajunge în cartea funciară. Vestea bună este că documentul este gratuit, iar cu puțină pregătire din timp întregul proces rămâne simplu și previzibil.

Întrebări frecvente

De unde iau certificatul de atestare fiscală?

Ca și cumpărător, îl obții de la primăria (unitatea administrativ-teritorială) în a cărei rază îți ai domiciliul, dacă ești persoană fizică, sau sediul, dacă vorbim despre o firmă. Documentul confirmă că nu ai obligații neachitate către bugetul local respectiv.

Cât costă certificatul?

Nimic pentru eliberare. Potrivit OUG 7/2026, este interzisă stabilirea oricărei taxe locale sau speciale pentru emiterea certificatului de atestare fiscală. Dacă ți se cere o taxă pentru acest document, solicitarea nu are temei conform reglementării actuale.

Ce se întâmplă dacă am datorii la bugetul local?

Dacă figurezi cu obligații neachitate, certificatul nu va confirma situația necesară semnării actului. Practic, tranzacția nu poate fi finalizată valabil până nu îți achiți datoriile. De aceea este important să verifici din timp și să regularizezi eventualele restanțe înainte de programarea la notar.

Fiecare co-cumpărător are nevoie de certificat?

Da. Obligația se raportează la situația fiscală a fiecărei persoane care dobândește proprietatea. Dacă achiziționați imobilul împreună, fiecare co-cumpărător trebuie să demonstreze, prin certificat sau prin verificarea electronică a notarului, că nu are datorii la bugetul local de domiciliu.

Pot să nu aduc certificatul fizic?

Da, conform reglementării prezentarea fizică poate fi înlocuită de verificarea electronică a situației obligațiilor fiscale, efectuată de notarul public. Această alternativă este valabilă pentru ambele părți. Întreabă din timp biroul notarial dacă folosește această procedură.