Certificat fiscal cumpărător 2026: Tot ce trebuie să știi despre noua obligație legală

Până recent, procesul de achiziție a unei locuințe era relativ predictibil din punct de vedere al actelor: vânzătorul se ocupa de „fiscal”, iar cumpărătorul venea cu banii. Începând cu 25 februarie 2026, regulile jocului s-au schimbat radical odată cu intrarea în vigoare a OUG nr. 7/2026.

Dacă plănuiești să cumperi un apartament, o casă sau un teren, acest articol îți detaliază noua obligație care poate face diferența între o tranzacție reușită și un contract nul.

1. Noutatea absolută: Fiscalul și pentru cumpărător

Cea mai importantă modificare adusă Codului de Procedură Fiscală (art. 159) este introducerea obligației ca și cumpărătorul să prezinte un certificat de atestare fiscală la momentul semnării actelor de transfer de proprietate.

Dacă până acum statul era interesat doar ca Proprietarul bunului vândut să nu aibă datorii, acum perspectiva se schimbă: nu poți dobândi proprietăți noi dacă ai datorii la bugetul local al localității unde locuiești sau ai sediul.

2. Ce documente îți trebuie mai nou?

Procedura de tranzacționare include acum două seturi de certificate fiscale:

• Vânzătorul: Prezintă certificatul pentru imobilul pe care îl vinde (demonstrează că impozitul pe acea clădire/teren este achitat).
• Cumpărătorul: Trebuie să prezinte certificatul de atestare fiscală de la primăria unde își are domiciliul (pentru persoane fizice) sau sediul/punctul de lucru (pentru firme). Acest document trebuie să ateste că nu are nicio restanță la bugetul local (amenzi auto, impozit pe alte bunuri etc.).

3. Sancțiunea: Nulitatea de drept

Legea este extrem de severă în acest caz. Orice act de vânzare-cumpărare încheiat fără respectarea acestei noi condiții este considerat nul de drept. Aceasta înseamnă că tranzacția este invalidă din punct de vedere juridic, ceea ce poate genera complicații uriașe atât pentru cumpărător, cât și pentru bănci (în cazul creditelor ipotecare).

4. Digitalizarea: O soluție, dar cu rezerve

Teoretic, legea permite ca prezentarea fizică a certificatului să fie înlocuită de o verificare electronică efectuată de notar. Totuși, profesioniștii din domeniu avertizează că, până la implementarea completă a sistemelor digitale de interconectare între toate primăriile și notari, metoda sigură rămâne obținerea certificatului pe hârtie sau în format electronic semnat digital.

5. Vestea bună: Eliberarea este gratuită

Deși este o birocrație în plus, OUG 7/2026 a eliminat taxele pentru aceste documente. Autoritățile locale nu mai au voie să perceapă nicio taxă (locală sau specială) pentru eliberarea certificatului de atestare fiscală.

Unde trebuie să fii „curat” de fapt?

Un aspect esențial, care poate trece neobservat, este locația de unde trebuie scos acest certificat. Conform textului de lege (Art. 159, alin. 5^2), cumpărătorul trebuie să prezinte certificatul fiscal de la primăria în a cărei rază își are domiciliul.

Ce înseamnă asta în practică? (Exemplu concret): Să luăm cazul lui Ionut, care are domiciliul în acte în București, Sectorul 1, dar deține și o casă de vacanță la Brașov.

• Dacă Ionut vrea să mai cumpere un apartament, el este obligat să scoată certificatul fiscal de la DITL Sector 1.
• Dacă Ionut este la zi cu taxele în Sectorul 1, certificatul său va ieși „curat”, chiar dacă el nu a mai plătit impozitul pe casa din Brașov de 5 ani.
• Notarul va accepta certificatul de la Sectorul 1 (locul de domiciliu), iar tranzacția va merge înainte, deoarece datoriile din alte localități nu apar pe certificatul de domiciliu.

Concluzia: Strategia statului se concentrează pe „disciplinarea” cumpărătorului în raport cu localitatea în care trăiește. Așadar, dacă ai restanțe în alte județe sau sectoare unde deții proprietăți, acestea nu îți vor bloca noua achiziție, atât timp cât ești bun platnic la primăria de care aparții cu buletinul (domiciliul fiscal).

Recomandări practice pentru cumpărători:

• Verifică-ți datoriile din timp: Înainte de a merge la notar, asigură-te că nu ai amenzi neplătite sau impozite restante la primăria de domiciliu.
• Cere certificatul înainte de semnare: Nu lăsa acest pas pentru ultima zi. Profesioniștii recomandă includerea certificatului în lista de acte obligatorii încă din faza antecontractului.
• Atenție la co-cumpărători: Dacă achiziționezi apartamentul împreună cu soțul/soția sau un partener, fiecare dintre cumpărători trebuie să prezinte propriul certificat fiscal.

Concluzie: Noua legislație transformă certificatul fiscal al cumpărătorului într-un document de tip „bilet de intrare” pe piața imobiliară. Fără el, tranzacția pur și simplu nu poate avea loc legal.

Ești în plin proces de achiziție? Verifică astăzi situația ta fiscală la Direcția de Impozite și Taxe Locale pentru a evita orice blocaj la notar!

Consulta AICI textul de lege - cauta "articolul 159" - pagina 26