Darea în plată e instrumentul juridic prin care un debitor în imposibilitate de plată poate scăpa de datorie predând băncii imobilul ipotecat — fără să mai datoreze nimic în plus, chiar dacă valoarea imobilului e mai mică decât soldul creditului.
Cadru legal: - Legea 77/2016 privind darea în plată a unor bunuri imobile. - Legea 52/2020 care a modificat Legea 77/2016 (extindere aplicabilitate).
Cui se aplică: - Persoane fizice consumatori (NU firme, NU PFA pentru credite business). - Credite ipotecare pentru imobile (locuință + altele, în anumite condiții). - Cumpărări de locuințe (NU credite pentru vacanță sau investiție pură).
Condiții cumulative:
1. Imobil ipotecat ca garanție a creditului. 2. Credit pentru achiziție / construcție (NU refinanțare de cheltuieli). 3. Cetățenie / rezidență RO (sau alte condiții pentru cetățeni UE). 4. Existența impreviziunii — modificarea fundamentală a circumstanțelor (LRGI 52/2020 clarifică): - Executare silită începută — debitorul a fost executat pe imobilul ipotecat, dar mai are datorie reziduală. - Schimbare valutară majoră — credit în franci elvețieni / euro cu apreciere drastică. - Pierdere job + venituri (în limite, cu probare).
Procedura:
Pasul 1: Debitorul trimite notificare formală către creditor prin: - Executor judecătoresc (cel mai sigur). - Avocat sau Notar public.
Notificarea include: - Identitate debitor + credit + imobil. - Intenția de a stinge datoria prin darea în plată. - Convocare la notar la o dată stabilită (min 30 zile de la primire notificare).
Pasul 2: Suspendarea plăților + executărilor: - Din momentul notificării, toate plățile la creditor sunt suspendate. - Orice executare silită începută se suspendă.
Pasul 3: Întâlnirea la notar: - Creditorul + debitorul + notarul. - Se discută condițiile transferului proprietății.
Pasul 4 — Două scenarii:
A) Creditorul acceptă: - Se semnează actul de dare în plată. - Imobilul trece în proprietatea creditorului. - Datoria se stinge integral.
B) Creditorul refuză: - Debitorul poate introduce acțiune în instanță. - Instanța verifică condițiile (impreviziune + alte cerințe). - Dacă instanța admite → hotărâre obligă transferul + stingere datorie.
Avantaje pentru debitor: - Scapă de datorie — chiar dacă valoarea imobilului e mai mică decât soldul. - Fără afectare scoring pe termen lung (mai bine decât executare silită + faliment). - Procedură legală reglementată — protejat de abuzuri ale creditorului.
Dezavantaje pentru debitor: - Pierde imobilul — trebuie să se mute. - Plata sumelor suspendate — deși s-au suspendat în timpul procedurii, băncile pot încerca să le recupereze. - Litigii lungi — dacă creditorul refuză, procesul în instanță durează 1-3 ani.
Pentru cumpărători de imobile date în plată: - Băncile vând frecvent imobilele preluate prin dare în plată. - Prețuri sub piață (10-25% discount). - Verificare juridică amplă necesară — istoricul ipotecă + darea în plată trebuie clar documentat.
Statistica 2016-2026: - Peste 100.000 notificări depuse de la intrare în vigoare a legii. - Majoritatea pe credite în franci elvețieni (perioada 2007-2008). - Multe rezolvate prin renegociere, nu prin dare efectivă.