Resursă · 90 termeni

Dicționar de termeni imobiliari

Termenii tehnici cu care te întâlnești când cumperi, vinzi sau închiriezi — explicați scurt, pe înțelesul oricui. Fără jargon juridic inutil, doar ce contează în tranzacții reale.

Evaluare

Analiză Comparativă de Piață (ACP)

Raport profesional care estimează valoarea de piață a unei proprietăți pe baza tranzacțiilor reale închise recent în zonă, ajustate pentru particularitățile imobilului.

Suprafață utilă / construită / construită desfășurată

Trei tipuri de suprafețe folosite în actele unei proprietăți. Cumpărătorii compară frecvent „mărul cu para" — confuzia dintre ele decalează prețul pe m² cu 10–20%.

Evaluare ANEVAR

Raport profesional de evaluare a unei proprietăți, elaborat de un evaluator autorizat ANEVAR (Asociația Națională a Evaluatorilor Autorizați din România). Obligatoriu pentru orice credit ipotecar.

Comparable (comps)

Proprietăți similare cu cea evaluată, tranzacționate recent în aceeași zonă, folosite ca referință pentru stabilirea prețului corect de piață.

Bulina roșie (Risc seismic RS1)

Marcaj oficial aplicat pe clădirile cu risc seismic ridicat (Clasa RS1), care indică pericol în caz de cutremur major. București are sute de clădiri cu bulină roșie expertizate.

Recompartimentare

Modificarea structurii interioare a unui apartament: spargere/adăugare pereți, mutare băi sau bucătărie. Necesită aprobări legale și verificări structurale obligatorii.

Acte și documente

Extras de Carte Funciară

Documentul oficial emis de ANCPI care arată situația juridică actuală a unei proprietăți: proprietar, suprafață, sarcini, ipoteci, servituți.

Cadastru

Sistemul național de identificare, măsurare și înregistrare a tuturor imobilelor, gestionat de ANCPI. Fiecare proprietate are un număr cadastral unic.

Intabulare

Procedura de înregistrare a unui drept de proprietate (sau a unei sarcini) în Cartea Funciară, prin care actul devine opozabil terților.

Certificat Fiscal

Documentul emis de Primărie care atestă că proprietarul nu are datorii la taxele și impozitele locale aferente imobilului.

Certificat de Performanță Energetică (CPE)

Document oficial obligatoriu la vânzarea sau închirierea unei proprietăți, care încadrează clădirea într-o clasă energetică (A–G) pe baza consumului anual estimat de energie.

Certificat de Urbanism (CU)

Documentul emis de Primărie care arată regimul juridic, tehnic și economic al unui teren: ce se poate construi, restricții, avize necesare, încadrare în zona urbanistică.

Autorizație de Construire (AC)

Documentul oficial emis de Primărie care permite începerea efectivă a lucrărilor de construire, extindere, modificare sau demolare a unei clădiri.

Documentul principal de planificare urbană al unei localități, aprobat de Consiliul Local. Stabilește zonele funcționale (rezidențial, comercial, verde) și indicii maximi de construire (POT, CUT, regim de înălțime) pentru întregul teritoriu administrativ.

PUZ (Plan Urbanistic Zonal)

Documentul de urbanism care detaliază sau modifică reglementările PUG pentru o zonă specifică (cartier, parcelă mare, ansamblu rezidențial). Aprobat de Consiliul Local după dezbatere publică.

PUD (Plan Urbanistic de Detaliu)

Documentul de urbanism cel mai detaliat — aplicat la nivel de parcelă individuală sau câteva loturi. Stabilește poziția exactă a clădirii, retragerile, accesul, parcările, fără să modifice indicii din PUG/PUZ.

POT (Procent de Ocupare a Terenului)

Raportul dintre suprafața construită la sol (amprenta clădirii) și suprafața totală a terenului, exprimat procentual. Stabilește cât din teren poate fi acoperit fizic de construcție.

CUT (Coeficient de Utilizare a Terenului)

Raportul dintre suprafața construită desfășurată (SCD — toate etajele cumulate) și suprafața totală a terenului. Stabilește câți metri pătrați totali poți construi pe teren, indiferent de numărul de etaje.

Servitute

Drept real prin care un imobil (fond aservit) suportă o sarcină în favoarea altui imobil (fond dominant): trecere pe teren, vedere, scurgere ape, conducte etc.

Uzufruct

Drept real care permite unei persoane (uzufructuar) să folosească un bun și să-i culeagă fructele (chiria, recolta) fără a-i fi proprietar. Proprietarul rămâne titularul „goalei proprietăți" (nuda proprietate).

Drept de superficie

Drept real care permite unei persoane să dețină construcții, plantații sau lucrări pe terenul altcuiva. Construcția aparține superficiarului; terenul rămâne al proprietarului.

Drept de abitație

Drept real personal care permite unei persoane să locuiască într-un imobil al altcuiva, pe perioadă determinată sau viageră. Similar uzufructului, dar mai limitat (nu permite închirierea).

Hmax (Înălțime Maximă)

Limita maximă permisă pentru înălțimea unei clădiri într-o anumită zonă urbană, stabilită prin PUG sau PUZ. Măsurată de obicei de la nivelul solului până la cornișă (sau coamă pentru acoperișuri înclinate).

AD (Autorizație de Desființare)

Actul oficial emis de primărie care permite legal demolarea parțială sau totală a unei construcții existente. Obligatoriu prin Legea 50/1991, modificată prin OUG 31/2025.

RLU (Regulament Local de Urbanism)

Setul de reguli care însoțește planurile urbanistice (PUG, PUZ) și transformă reglementările grafice în prevederi tehnice și juridice aplicabile concret. Documentul „cum se aplică PUG-ul".

Studiu Geotehnic

Analiza tehnică a solului unui teren — stratificare, capacitate portantă, nivel pânză freatică — necesară pentru proiectarea corectă a fundației. Obligatorie prin lege pentru orice construcție cu autorizație.

PT (Proiect Tehnic)

Documentația tehnică detaliată elaborată DUPĂ obținerea Autorizației de Construire, pe baza căreia constructorul execută efectiv lucrările pe șantier. Mult mai detaliat decât DTAC.

DTAC (Documentație Tehnică pentru Autorizația de Construire)

Dosarul tehnic depus la primărie pentru obținerea Autorizației de Construire. Conține memoriu tehnic, planuri arhitecturale, calcule structurale, avize. Reglementat prin Legea 50/1991, Anexa 1.

Zonificare urbană

Împărțirea teritoriului unei localități în zone cu destinații specifice (rezidențial, comercial, industrial, mixt, verde, protejat). Stabilită prin PUG, baza tuturor reglementărilor urbanistice.

Aliniament

Linia care separă proprietatea privată de domeniul public (stradă, trotuar). Stabilește unde începe terenul tău și de unde poți construi (sau retragerea pe care trebuie să o respecți).

Retragere (în construcție)

Distanța minimă obligatorie pe care o clădire trebuie să o aibă față de limitele de proprietate (stradă, vecini laterali, vecin spate). Stabilită prin RLU și verificată la Autorizația de Construire.

Aviz de Oportunitate

Documentul prin care primăria aprobă inițierea unui PUZ — confirmă că modificarea propusă a regulilor urbanistice e oportună pentru zonă. Pas obligatoriu înainte de elaborarea oricărui PUZ derogatoriu.

Plan de Amplasament și Delimitare (PAD cadastral)

Documentul cadastral oficial care arată limitele exacte, suprafața și vecinătățile unui imobil, plus amplasarea construcțiilor existente. Realizat de un topograf autorizat ANCPI, validat de OCPI, exprimat în coordonate Stereo70.

Comasare (alipire imobile)

Operațiunea cadastrală prin care două sau mai multe imobile învecinate, aparținând aceluiași proprietar, sunt unite într-un singur imobil cu număr cadastral unic. Reglementată prin Legea 7/1996 și Regulamentul ANCPI.

Dezlipire (dezmembrare imobil)

Operațiunea cadastrală prin care un imobil unic e împărțit în două sau mai multe imobile distincte, fiecare cu număr cadastral propriu. Operațiune materială — NU implică transfer de proprietate.

Lotizare (subdividere teren mare)

Împărțirea unui teren mare în mai multe loturi destinate construirii de locuințe individuale, cu prevedere obligatorie de drumuri, utilități și spații publice. Necesită PUZ aprobat când depășește anumite dimensiuni.

Număr cadastral

Identificatorul numeric unic atribuit de ANCPI fiecărui imobil la prima înregistrare în sistemul cadastral. Format standard: UAT (cod localitate) + serie + lot. Funcționează ca „CNP" pentru proprietate.

Număr topografic

Identificatorul vechi de imobil atribuit prin sistemul de evidență funciară de dinainte de Legea 7/1996. Încă întâlnit în acte și CF-uri de proprietăți necadastrate la sistemul modern.

Sistemul Stereo 70

Sistemul oficial de proiecție cartografică al României, folosit pentru toate măsurătorile cadastrale, topografice și hărțile oficiale. Introdus în 1970, adoptat ca standard ANCPI prin Legea 7/1996.

Schimbare de destinație

Procedura legală prin care un imobil își schimbă destinația de utilizare — de exemplu, dintr-un apartament în spațiu comercial, sau dintr-un birou în locuință. Necesită autorizație specifică, acord vecini și uneori PUZ.

Scoatere din circuitul agricol

Procedura legală prin care un teren agricol extravilan devine construibil — fie intravilan, fie folosit pentru construcții pe extravilan. Necesită tarif MADR în 2026 (Ordin 10/2026) între 2,15 lei/mp (clasa V) și 4,29 lei/mp (clasa I).

Teren intravilan

Suprafața de teren situată în interiorul granițelor administrative ale unei localități, pe care se pot construi locuințe, spații comerciale sau industriale. Definit prin PUG, beneficiază de utilități publice și acces la drumuri.

Teren extravilan

Suprafața de teren situată în afara granițelor administrative ale localității, folosită de regulă pentru agricultură, pădure, pășune sau spații naturale neconstruite. Construcția e foarte restricționată — necesită scoatere din circuit agricol + alte avize.

Parcelă

Suprafață continuă de teren, delimitată clar prin coordonate Stereo70 și înregistrată în Cartea Funciară ca un singur imobil cu număr cadastral unic. Unitatea de bază în cadastrul românesc.

Tranzacții și contracte

Antecontract de vânzare-cumpărare

Documentul prin care vânzătorul și cumpărătorul se obligă reciproc să încheie actul de vânzare în viitor, în condițiile stabilite (preț, termen, condiții suspensive).

Contract de comodat

Contract prin care proprietarul (comodant) împrumută gratuit folosința unui imobil unei alte persoane (comodatar), pe o perioadă determinată sau nedeterminată.

Partaj

Procedura prin care un bun deținut în indiviziune (de mai mulți proprietari) e împărțit fizic sau valoric între aceștia.

Promisiune unilaterală vs. bilaterală

Două tipuri de angajamente pre-vânzare: unilaterală (o singură parte se obligă) sau bilaterală (ambele părți se obligă reciproc).

Mandat exclusiv

Contract prin care proprietarul desemnează un singur agent imobiliar pentru a-i reprezenta interesul în vânzarea (sau închirierea) proprietății, pe o perioadă determinată.

Avans vs. Arvună

Două forme de plată anticipată cu efecte juridice radical diferite: arvuna se pierde integral la renunțare, avansul se restituie. Confuzia între ele e cea mai costisitoare în antecontractele imobiliare.

Drept de preempțiune

Dreptul unei persoane (coproprietar, vecin, statul, chiriaș) de a cumpăra o proprietate cu prioritate, la același preț oferit unui terț cumpărător.

Donație imobiliară

Transferul gratuit al unei proprietăți de la donator la beneficiar, formalizat printr-un act autentic notarial. Frecvent folosit între rude apropiate pentru transferul anticipat al patrimoniului.

Procură notarială

Documentul autentic prin care o persoană (mandant) împuternicește pe alta (mandatar) să acționeze în numele său pentru un anumit act, inclusiv vânzarea sau cumpărarea unei proprietăți.

Uzucapiune

Modul de dobândire a proprietății prin posesia continuă, pașnică, publică și neechivocă a unui imobil, timp de mai mulți ani prevăzuți de lege.

Sechestru imobiliar

Măsura prin care un imobil e indisponibilizat (nu poate fi vândut, ipotecat, înstrăinat) pentru a garanta o creanță, o cerere în instanță sau o anchetă penală.

Vânzare cu rezerva uzufructului

Vânzarea proprietății (nuda proprietate) cu păstrarea dreptului de folosință (uzufruct) pentru vânzător, de regulă pe durata vieții acestuia.

Garanție chirie

Suma plătită de chiriaș la începutul contractului de închiriere, ca asigurare pentru daune sau chirii neplătite. De regulă echivalentă cu 1–2 luni de chirie, returnabilă la finalul contractului.

Sublocațiune

Contractul prin care chiriașul (locatar principal) închiriază la rândul său imobilul (integral sau parțial) unei terțe persoane (sublocatar), cu acordul proprietarului.

Înregistrare ANAF a contractului de chirie

Obligația legală a proprietarului care închiriază o proprietate de a înregistra contractul și a declara veniturile la ANAF, în termen de 30 zile de la încheierea contractului.

Home Staging

Pregătirea profesională a unei proprietăți pentru a fi vândută sau închiriată mai repede și la preț mai bun: curățenie, depersonalizare, decorare ușoară, optimizare pentru fotografie.

Pact de opțiune (de vânzare)

Contractul prin care un proprietar (promitent) se obligă să vândă un bun către o anumită persoană (beneficiar) la un preț stabilit, dacă aceasta decide să cumpere în termenul convenit. Bunul devine indisponibil pe durata opțiunii. Reglementat prin Art. 1668 Cod Civil.

Verificare titluri (chain of title)

Analiza istoricului complet al tuturor actelor de proprietate anterioare ale unui imobil, pentru a confirma că lanțul de transferuri e neîntrerupt și că vânzătorul actual e proprietar legitim. Esențial în due diligence imobiliar.

Viciu de consimțământ

Situație juridică în care una dintre părți a semnat contractul fără să-și exprime liber și corect voința — prin eroare, dol (înșelăciune) sau violență. Permite anularea contractului în termen de 3 ani de la descoperire. Art. 1206-1224 Cod Civil.

Credit și fiscalitate

Ipotecă imobiliară

Garanție reală constituită asupra unui imobil în favoarea unei bănci sau a unui creditor, ca asigurare a rambursării unui credit.

Prima Casă

Program guvernamental de credit ipotecar cu dobândă subvenționată și garanție de stat, destinat persoanelor care cumpără prima locuință.

Noua Casă

Programul guvernamental care a succedat „Prima Casă" în 2017. Credit ipotecar cu avans redus și dobândă plafonată, garantat parțial de stat, pentru achiziția primei locuințe.

TVA la locuințe noi

Cota de TVA aplicată la achiziția unei locuințe noi de la dezvoltator. În 2026 a fost eliminată cota de 5%; rămâne 9% (cu condiții stricte) până la 31 iulie 2026, apoi se aplică TVA standard 21%.

LTV (Loan-to-Value)

Raportul dintre suma împrumutată și valoarea proprietății, exprimat procentual. Indicator cheie pentru bănci — determină dacă acordă creditul și în ce condiții.

Grad de îndatorare

Raportul dintre ratele lunare totale la credite și venitul lunar net, exprimat procentual. Plafonat de BNR la 40% pentru credite în lei și 20% pentru credite în valută.

Refinanțare credit ipotecar

Procesul prin care un credit ipotecar existent e înlocuit cu unul nou, de la aceeași bancă sau de la alta, în condiții mai avantajoase (dobândă mai mică, durată ajustată, eliminare costuri).

Pre-aprobare credit ipotecar

Confirmarea bancii că ești eligibil pentru un credit ipotecar până la o sumă determinată, înainte de a găsi proprietatea. Oferă siguranță în procesul de cumpărare și putere de negociere.

DAE (Dobânda Anuală Efectivă)

Indicator standard care reflectă costul total real al unui credit pe an, exprimat procentual. Include dobânda nominală + toate comisioanele și asigurările obligatorii. Permite compararea corectă a ofertelor de la bănci diferite.

IRCC (Indicele de Referință pentru Creditul Consumatorilor)

Indicele publicat trimestrial de BNR, folosit ca bază pentru dobânda variabilă la creditele pentru consumatori (inclusiv credite ipotecare). A înlocuit ROBOR pentru credite noi din mai 2019.

ROBOR

Romanian Interbank Offer Rate — rata interbancară a împrumuturilor în lei pe piața monetară. Folosit ca referință pentru creditele variabile înainte de mai 2019; înlocuit cu IRCC pentru credite noi de consumatori.

PAD (Polița de Asigurare a Locuinței)

Asigurare obligatorie a locuinței prin lege, valabilă în România pentru toți proprietarii. Acoperă riscurile naturale majore: cutremure, alunecări de teren, inundații.

Tipuri de proprietăți

Decomandat / Semidecomandat / Comandat / Vagon

Patru tipuri de compartimentare la apartamente vechi (epoca comunistă). Diferența: cum se accesează camerele unele din altele — direct din hol sau una prin alta.

Studio vs. Garsonieră

Două denumiri pentru apartamente cu o singură cameră. Diferența principală: garsoniera e termenul tradițional românesc; studio e termenul „nou", asociat cu apartamente moderne, mai bine compartimentate.

Duplex

Apartament dezvoltat pe două niveluri, conectate printr-o scară interioară. Frecvent la ultimele etaje (penthouse duplex) sau la parter (parter + demisol/etaj 1).

Penthouse

Apartamentul de la ultimul etaj al unei clădiri, cu suprafață mai mare, terasă semnificativă și finisaje premium. Cel mai scump tip de unitate într-un bloc.

Boxă

Spațiu de depozitare anexă, de regulă la subsolul blocului sau în pod, oferit ca parte din proprietate la achiziția unui apartament. Suprafață tipică 2–10 mp.

Locuință ANL

Locuință construită prin programul Agenției Naționale pentru Locuințe — destinată inițial închirierii către tineri sub 35 ani, cu opțiune de cumpărare după 1 an.

Centrală termică (de apartament)

Sistem individual de încălzire + apă caldă, instalat în apartament. Permite controlul independent al consumului și e o alternativă la sistemele centralizate (RADET / termoficare).

Tâmplărie

Termenul generic pentru ferestre, uși exterioare, uși interioare. Tip, material și calitate determină izolația termică/fonică și aspectul apartamentului.

Reabilitare termică

Pachet de lucrări pentru îmbunătățirea izolării termice a unei clădiri: izolație fațadă, tâmplărie performantă, izolație acoperiș și subsol. Reduce consumul energetic cu 30–50%.