Pactul de opțiune e instrumentul juridic prin care un cumpărător își „rezervă" dreptul exclusiv de a cumpăra un imobil fără să se oblige să cumpere efectiv. Diferența fundamentală vs antecontract.
Cadru legal: Art. 1668 Cod Civil (Legea 287/2009) — „Pactul de opțiune privind contractul de vânzare".
Cum funcționează: 1. Promitentul (proprietarul) și beneficiarul (potențialul cumpărător) semnează pactul. 2. Termenul de opțiune stabilit (de regulă 30 zile - 12 luni). 3. Bunul devine indisponibil — promitentul NU poate vinde altcuiva până la expirarea termenului. 4. Beneficiarul decide: - Exercită opțiunea → contractul de vânzare se încheie automat la prețul stabilit. - NU exercită → pactul expiră, promitentul devine liber să vândă altcuiva.
Caracteristica esențială (vs promisiune unilaterală): - Promisiune unilaterală de vânzare: promitentul se obligă să vândă, dar bunul rămâne disponibil (poate vinde altcuiva, cu plata daunelor către beneficiar). - Pact de opțiune: bunul e indisponibil legal — promitentul nu poate vinde altcuiva sub sancțiunea nulității vânzării.
Tipuri:
1. Pact unilateral — doar una dintre părți (de regulă beneficiarul) are dreptul de a exercita opțiunea.
2. Pact bilateral — ambele părți pot exercita (rar, mai des în contracte complexe).
Forma: - Pentru imobile: act autentic notarial OBLIGATORIU (Art. 1668 alin. 4). - Înscriere în CF — pactul se intabulează ca sarcină (rubrica C) → confirmă indisponibilitatea pentru terți.
Aplicații în imobiliare:
1. Negocierea liniștită: - Cumpărătorul vrea timp să verifice acte, să obțină credit, să facă inspecție tehnică. - Plătește o primă de opțiune (1.000-5.000 EUR tipic) pentru a-și asigura termenul. - Dacă cumpără → prima se deduce din preț. Dacă nu → prima rămâne la vânzător.
2. Investitori imobiliari: - Cumpără opțiuni pe terenuri în zone potențiale de extindere intravilan. - Dacă PUG-ul aprobă, exercită → cumpără la preț istoric, vinde profit mare. - Dacă nu, opțiunea expiră fără pierdere mare.
3. Dezvoltatori imobiliari: - Cumpără opțiuni pe loturi adiacente pentru a consolida un ansamblu mare. - Exercită opțiunile dacă obțin PUZ-ul aprobat.
Costuri: - Onorariu notar pentru pactul de opțiune: similar antecontract (300-1.500 lei). - Intabulare ANCPI ca sarcină: 60-200 RON. - Prima de opțiune (negociabilă): de regulă 1-5% din preț.
Atenție pentru proprietari: - Sub pact de opțiune, NU poți vinde până expiră termenul. Dacă apare un cumpărător cu ofertă mai bună → blocat. - Negociază prima de opțiune adecvat — compensare pentru perioada de indisponibilitate.
Pentru cumpărători: - Pact mai sigur decât antecontract dacă vrei timp să verifici fără presiune. - Costă mai mult (prima de opțiune nerecuperabilă dacă renunți). - Util în piețe competitive unde alți cumpărători pot apărea oricând.