Comparable (sau prescurtat „comps") sunt fundamentul oricărei evaluări serioase — fie ea ACP, ANEVAR sau analiza unui investitor. Premisa: cel mai bun indicator al valorii unei proprietăți e cât s-a plătit recent pentru proprietăți similare în zonă.
Criterii pentru ca o proprietate să fie un „comparable" valid: - Aceeași zonă — ideal același cartier, aceeași stradă, același bloc. - Aceeași tipologie — 2 camere cu 2 camere, casă cu casă, decomandat cu decomandat. - Suprafață similară — diferență max. ±15%. - Aceeași clasă de construcție — bloc vechi cu bloc vechi, bloc nou cu bloc nou. - Tranzacție recentă — ideal ultimele 3–6 luni; max. 12 luni pentru piețe stabile. - Tranzacție CLOSED (act semnat la notar), nu anunț activ.
Surse de comps: - Baze de date imobiliare ale agenților (acces profesional, RENET, ANEVAR). - ANCPI — tranzacțiile sunt înregistrate, dar accesul la prețuri reale e limitat. - Anunțuri închise (vândut) — disponibile în portaluri.
Ajustări tipice: Pornind de la un „comp" tranzacționat la 100.000 €, calculezi prețul proprietății evaluate prin ajustări: - Etaj diferit: +/- 2-5%. - Vedere mai bună / mai slabă: +/- 3-8%. - Renovat recent / nerenovat: +/- 5-15%. - Vechime mobilier: +/- 1-3%. - Probleme structurale, igrasie: -5% până la -20%.
Limita comps: - În zone cu tranzacționare slabă (cartiere periferice, case unice), comps lipsesc → metode alternative. - Comps de la cumpărători „needucați" (care au plătit peste piață) distorsionează evaluarea.
Pentru cumpărători: înainte de a face o ofertă, cere agentului 3-5 comps reale (cu prețuri reale, nu cu cele din anunțuri).