DAE (Dobânda Anuală Efectivă) e cel mai important număr atunci când compari oferte de credit ipotecar — pentru că integrează toate costurile, nu doar dobânda afișată.
Componente DAE: - Dobânda nominală (fix, variabil sau mixt — vezi calculator credit ipotecar). - Comision constituire credit (de regulă 0,5–1% din suma împrumutată). - Comision analiză dosar (uneori, 200–500 lei). - Comision administrare lunară/anuală (acolo unde există, 5–20 lei/lună). - Costul asigurării obligatorii a imobilului (la unele bănci). - Costul asigurării de viață a titularului (când e obligatorie). - Evaluare ANEVAR (~500 lei) — uneori inclus în DAE, alteori nu. - Comisioane notariale pentru constituirea ipotecii.
Cerință legală: orice ofertă de credit, prin lege (OUG 50/2010), trebuie să afișeze DAE clar, nu doar dobânda nominală.
Exemplu comparativ:
Ofertă A: - Dobândă nominală 6,5%. - Comision constituire 0,8%. - Comision lunar 10 lei. - DAE rezultat: ~7,1%.
Ofertă B: - Dobândă nominală 6,2% (pare mai bună!). - Comision constituire 1,5%. - Comision lunar 25 lei. - Asigurare obligatorie de viață cu prima mărită. - DAE rezultat: ~7,4%.
Concluzie: Oferta A e mai bună deși dobânda nominală e mai mare. Compari întotdeauna DAE, nu dobânda nominală.
Metodologie de calcul: standardizată prin Directiva UE 2014/17 + OUG 52/2016. Toate băncile folosesc aceeași formulă matematică (anuitate efectivă, cu actualizarea fluxurilor).
Limite DAE: - E un standard — nu garantează că plătești exact aceea sumă (taxe notariale variabile, asigurări care se reînnoiesc cu prime diferite anual). - Nu include: impozite, comisioane de retragere anticipată, costuri voluntare (asigurări neobligatorii). - Pentru creditele cu dobândă variabilă, DAE e calculat cu dobânda din momentul ofertei — fluctuează în viitor.
Atenție: unele bănci „decorează" oferta cu dobândă nominală mică în primul an, dar cresc apoi. Cere DAE pentru întreaga durată și verifică dacă include perioada inițială promoțională sau e medie ponderată.