POT și CUT sunt cei doi indici care decid câți metri pătrați poți construi pe un teren. Înscriși în Certificatul de Urbanism (CU) și reglementați prin PUG / PUZ.
POT (Procent Ocupare Teren): - Formula: POT = (Suprafață construită la sol / Suprafața terenului) × 100. - Exemplu: Teren 500 mp, POT maxim 40% → poți construi maxim 200 mp la sol (amprenta clădirii). - Restul terenului (60% = 300 mp) trebuie să rămână ne-construit: grădină, parcare, alei.
CUT (Coeficient Utilizare Teren): - Formula: CUT = Suprafață Construită Desfășurată (SCD) / Suprafața terenului. - Exemplu: Teren 500 mp, CUT maxim 1.2 → poți construi maxim 600 mp desfășurat (sumate toate etajele). - CUT 0.5 = mic, casă mică pe un nivel. CUT 2.0+ = clădire înaltă, multe etaje.
Cum se combină POT + CUT: - Teren 500 mp, POT 40%, CUT 1.2. - Amprenta maximă la sol: 200 mp (40%). - Suprafață totală desfășurată: 600 mp (CUT 1.2). - → Poți construi 200 mp pe 3 niveluri (200 mp x 3 = 600 mp) sau 100 mp pe 6 niveluri (100 mp x 6 = 600 mp). - Înălțimea exactă (câte etaje) e limitată separat de regim de înălțime prevăzut în CU.
Valori orientative pe zone București: - Cartiere rezidențiale „vile" (Aviatorilor, Cotroceni): POT 30–40%, CUT 0.8–1.2. - Zone medii: POT 40–50%, CUT 1.2–2.0. - Zone dense / centru: POT 60–80%, CUT 2.5–5.0+. - Zone industriale convertite: variabil, frecvent CUT 3.0+.
Pentru cumpărători de teren — verificare obligatorie: 1. Cere Certificatul de Urbanism valabil. 2. Verifică POT și CUT pentru zona respectivă. 3. Calculează ce poți construi efectiv. 4. Compară cu nevoile tale (case cu N etaje, ansamblu rezidențial etc.).
Exemplu de calcul invers (vrei să construiești 200 mp utili pe 2 niveluri): - 200 mp pe 2 niveluri = ~250 mp SCD (incluzând pereți, scări). - Cu POT 35% → ai nevoie de teren minim 357 mp (125 mp amprentă / 0,35). - Cu CUT 0.8 → ai nevoie de teren minim 312 mp (250 / 0,8). - → Teren minim: maximul celor două = 357 mp.
Modificarea POT/CUT: posibilă prin PUZ derogatoriu (Plan Urbanistic Zonal) elaborat și aprobat — procedură de 12–24 luni, costuri mari. Necesar pentru proiecte care „forțează" limitele PUG.