Mi-e teamă să îmi închiriez apartamentul: cum mă protejez dacă chiriașul nu plătește sau îmi distruge locuința?

Teama este normală și o întâlnesc des la proprietarii care închiriază prima dată. Vestea bună este că riscurile despre care vorbești se pot reduce aproape de zero dacă pregătești bine contractul de la început. Hai să îți explic concret ce te apără, atât pentru neplata chiriei, cât și pentru eventualele stricăciuni.

Arma ta principală: un contract care este „titlu executoriu"

Aici se decide totul. Un contract de închiriere poate fi valabil și dacă îl faci „de mână", semnat doar între tine și chiriaș, dar în acest caz, la neplată sau refuz de plecare, ești nevoit să dai chiriașul în judecată și să porți un proces lung înainte de a putea face ceva.

În schimb, legea îți dă două variante prin care contractul capătă putere mult mai mare: îl autentifici la notar sau îl înregistrezi la ANAF. Codul civil prevede că contractele de locațiune încheiate în formă autentică, precum și cele înregistrate la organul fiscal, constituie titlu executoriu pentru plata chiriei. Practic, a fi titlu executoriu înseamnă că poți trece direct la executare silită, fără să mai obții o hotărâre judecătorească. Fără acest atribut, trebuie mai întâi un proces.

De reținut că proprietarul are obligația legală de a înregistra contractul în termen de 30 de zile de la semnare , iar din 2023 înregistrarea se face mult mai simplu, inclusiv online, prin Spațiul Privat Virtual (SPV), folosind formularul C168. Deci înregistrarea la ANAF nu este doar o protecție, ci și o obligație oricum.

Diferența dintre notar și ANAF

• Contract înregistrat la ANAF (semnat între voi și apoi depus online): este gratuit și devine titlu executoriu pentru chirie. Este varianta minimă pe care ți-o recomand oricum.

• Contract autentificat la notar: costă un onorariu notarial (care are TVA adăugat), dar îți dă cel mai puternic nivel de protecție. Un contract autentificat devine titlu executoriu și pentru eliberarea locuinței la expirarea termenului. Onorariul pentru un astfel de contract pornește de regulă de la câteva sute de lei în sus, în funcție de valoarea chiriei și de notar; îți recomand să ceri o estimare direct la notariat, fiindcă este orientativ și variază.

Un detaliu important pe care îl subliniez: la contractul în formă autentică (notarială) nu mai trebuie dus apoi la Fisc, e suficient prin forma sa la notar să servească apoi unei executări silite. Totuși, pentru partea fiscală (declararea venitului), îți recomand oricum să îl ai declarat corect.

Ce faci concret dacă chiriașul nu mai plătește

Dacă ai contractul ca titlu executoriu, procedura este mult mai simplă. Dacă aveți un contract de închiriere înregistrat la ANAF sau autentificat notarial și chiriașul nu vă plătește chiria, puteți apela direct la un executor judecătoresc pentru a începe executarea silită a creanței reprezentând chiria restantă, fără a mai fi nevoit să obțineți o hotărâre judecătorească. Mai departe, executorul poate popri conturile bancare ale chiriașului, poate urmări bunurile mobile ale acestuia și poate lua orice alte măsuri de executare prevăzute de lege pentru recuperarea sumelor datorate.

Pașii, pe scurt, sunt cam așa:

• Notificarea chiriașului — îl pui în întârziere, în scris, și îi dai o ultimă șansă să plătească. Nu sări peste acest pas, pentru că nu este doar o formalitate. Pe de o parte, oferă chiriașului o ultimă șansă de a-și îndeplini obligațiile fără costuri suplimentare și fără implicarea instanței.

• Executorul judecătoresc — cu titlul executoriu în mână, mergi la executor pentru încuviințarea executării și recuperarea banilor.

• Evacuarea — pentru recuperarea apartamentului, Codul de procedură civilă prevede o procedură specială, mai rapidă decât dreptul comun.

Cum te protejezi împotriva stricăciunilor

Aici intervin alte trei instrumente foarte practice, pe care le folosesc mereu:

• Garanția (depozitul) — de regulă echivalentul unei chirii lunare, uneori două. Atenție însă: garanția nu este reglementată detaliat de lege — regimul ei se stabilește prin contract. Fără clauză clară, restituirea devine litigiu. De aceea scriu explicit în contract în ce condiții reții din garanție (daune, chirie restantă, utilități neplătite) și când o restitui.

• Procesul-verbal de predare-primire — la mutare faci o listă detaliată cu starea apartamentului, a electrocasnicelor și a mobilierului, ideal cu fotografii datate. Este dovada ta că stricăciunile au apărut în timpul chiriei.

• Clauze clare de reziliere — un contract bun prevede explicit situațiile de reziliere. În practică, se trece, de exemplu, că proprietarul poate rezilia dacă chiriașul nu a achitat chiria cel puțin 3 luni consecutive sau dacă au pricinuit însemnate stricăciuni locuinței, clădirii în care este situată aceasta, instalațiilor, precum și oricăror alte bunuri aferente.

Dacă stricăciunile depășesc garanția, nu rămâi descoperit: dacă chiriașul a produs daune locuinței sau a neplătit chiria pe mai multe luni, proprietarul poate cere în instanță despăgubiri materiale, altele decât garanția la contractul de închiriere.

Recomandarea mea, pe scurt

• Fă contractul autentic la notar dacă vrei protecția maximă (mai ales pentru evacuare la termen) sau măcar înregistrează-l la ANAF — oricum este obligatoriu.

• Cere o garanție corectă și descrie clar în contract când o reții.

• Întocmește un proces-verbal detaliat cu poze la predare și la restituire.

• Verifică pe cât posibil chiriașul înainte (loc de muncă, stabilitate), fiindcă cea mai bună protecție rămâne alegerea omului potrivit.

Pentru redactarea clauzelor „beton" și pentru procedura exactă de evacuare în cazul tău, îți recomand să discuți punctual cu un notar și, dacă apare un conflict real, cu un avocat sau executor, pentru că pașii concreți depind de forma contractului și de situația ta. Odată ce ai aceste lucruri puse la punct, teama de la început dispare aproape complet.