Dual agency apare când un singur agent (sau aceeași agenție) reprezintă ambele părți ale unei tranzacții. În piețele mature e interzisă în multe state (SUA: Florida, Alaska, Kansas) sau strict reglementată (acord scris obligatoriu).
Conflictul de interese fundamental: - Agentul vânzătorului: lucrează pentru maximizarea prețului de vânzare. - Agentul cumpărătorului: lucrează pentru minimizarea prețului de cumpărare. - Agent dublu: nu poate face ambele lucruri simultan.
Probleme practice: - Cui îi prezintă comparable favorabile? - Cui îi sugerează strategia de negociere? - Cui îi devoltă defectele identificate la vizionare? - La cine se duce comisionul total (de regulă 100% din ambele părți, dublu față de un agent simplu)?
În România (2026): - Practică frecventă, neeglementată specific. - Mulți agenți „listează" proprietatea și apoi „caută" cumpărătorul = dual agency neformalizată. - Comision dublu de la ambele părți — fără ca clienții să fie întotdeauna informați.
Cum recunoști dual agency: - Agentul îți propune o proprietate listată de el însuși (sau de agenția lui). - Comisionul cerut de la ambele părți simultan. - Agentul refuză să spună exact pe cine reprezintă.
Alternative serioase: - Reprezentare exclusivă pe partea ta (cumpărător sau vânzător): agentul lucrează NUMAI pentru tine, fără conflict. - Două agenții diferite: una reprezintă vânzătorul (mandat exclusiv), alta reprezintă cumpărătorul. Cooperează ca într-un sistem MLS.
Codul Etic NAR (pentru REALTORS®): - Articolul 1: Loyalty owed to the client. Dual agency permisă DOAR cu acord scris explicit al ambelor părți, înainte de începerea reprezentării. - Sancțiune pentru încălcare: suspendare sau excludere din NAR.
Recomandare: - Evită dual agency. Lucrezi cu un agent care reprezintă exclusiv interesele tale. - Costul aparent „mai mare" (când plătești comision și ca cumpărător) e compensat de putere de negociere efectivă, fără conflict. - Un mandat exclusiv de partea ta = avocat. Dual agent = mediator slab.