LTV (Loan-to-Value) e una dintre cele mai importante metrici în creditul ipotecar. Formula:
LTV = (Suma împrumutată / Valoarea proprietății) × 100
Exemplu: Apartament 100.000 €, credit 75.000 € → LTV = 75%.
Reglementare BNR (2026) — limite LTV pentru credite ipotecare: - Credite în lei pentru prima locuință: LTV maxim 85% (sau 95% pentru Noua Casă). - Credite în lei pentru altă locuință (a doua, a treia etc.): LTV maxim 75%. - Credite în valută (EUR, USD) — LTV-ul efectiv e redus prin coeficient (deci în practică ~75%).
Implicații pentru cumpărători: - LTV mai mic = dobândă mai mică oferită de bancă (clientul e perceput ca risc mai mic). - LTV mai mare = dobândă ușor mai mare + asigurare obligatorie pentru bancă (PMI în SUA, în România integrată în costul creditului). - LTV peste 85% = credit dificil, rezervat programelor speciale (Noua Casă).
Relația cu avansul: - Avans = 100% − LTV. - Avans 15% → LTV 85% (maxim BNR pentru prima locuință în lei). - Avans 25% → LTV 75% (recomandat pentru cele mai bune dobânzi).
Calcul corect: banca raportează LTV-ul la valoarea evaluată ANEVAR, nu la prețul de tranzacție. - Preț 100.000 €, evaluare ANEVAR 95.000 €, vrei credit 85.000 €. - LTV real = 85.000 / 95.000 = 89,5% → peste plafonul BNR. - Banca aprobă doar 80.750 € (85% din 95.000). Suplimentul de 4.250 € îl plătești tu, suplimentar la avansul de 15%.
Pentru investitori: a doua locuință în lei poate fi finanțată maxim LTV 75% — avans 25%. La a treia, băncile sunt și mai conservatoare.
LTV la refinanțare: - Apartament cu credit existent, valoare actuală 120.000 €, sold credit 80.000 €. - LTV actual = 67%. Marjă confortabilă, condiții foarte bune la refinanțare.