Rezoluțiunea e „delete" total — contractul se desființează retroactiv ca și cum n-ar fi existat niciodată. Cumpărătorul restituie imobilul, vânzătorul returnează prețul, totul revine la starea inițială.
Cadru legal: Codul Civil Art. 1549-1554 (Legea 287/2009).
Diferența cheie:
| Caracteristică | Rezoluțiune | Reziliere | |---|---|---| | Tipul contractului | Executare dintr-o dată (vânzare, donație) | Executare succesivă (chirie, comodat) | | Efect | Retroactiv (ca și cum n-ar fi existat) | Pentru viitor (rămân efectele trecute) | | Restituire | Totul se restituie | Doar pentru viitor |
Cazuri tipice rezoluțiune imobiliară:
1. Neplata prețului: - Cumpărătorul nu plătește restul prețului după semnarea actului. - Vânzătorul cere rezoluțiunea → recuperează imobilul.
2. Viciu ascuns major: - Cumpărătorul descoperă viciu care face imobilul impropriu. - Cumpărătorul cere rezoluțiunea → primește înapoi prețul + costuri.
3. Evicțiune totală: - Imobilul revendicat de terț cu drept. - Cumpărătorul cere rezoluțiune vs vânzător → recuperează prețul.
4. Erori esențiale (vicii de consimțământ): - Eroare asupra identității imobilului sau persoanei. - Dol descoperit ulterior.
Procedura:
1. Rezoluțiune amiabilă: - Părțile sunt de acord să desființeze contractul. - Act adițional la notar pentru desființare. - Restituire imediată: imobil ↔ preț.
2. Rezoluțiune judiciară: - Una dintre părți cere desființarea în instanță. - Cealaltă parte se opune. - Judecata stabilește dacă există cauză legală. - Hotărâre judecătorească definitivă = rezoluțiune efectivă.
3. Rezoluțiune unilaterală (Art. 1552): - Doar dacă contractul prevede expres clauză rezolutorie cu executare unilaterală. - Sau dacă cealaltă parte e în întârziere notificată.
Efectele rezoluțiunii (Art. 1554):
1. Restituiri obligatorii: - Imobilul se restituie vânzătorului. - Prețul se restituie cumpărătorului (cu dobândă). - Costuri tranzacție (notar, intabulare, comision agent): rambursabile către partea inocentă.
2. Daune-interese: - Partea inocentă are dreptul la despăgubiri pentru prejudiciul cauzat. - Lipsa de folosință a imobilului între vânzare și rezoluțiune. - Pierdere de oportunitate (alte tranzacții ratate).
3. Ameliorări: - Cumpărătorul care a făcut îmbunătățiri imobilului are drept la rambursare. - Vânzătorul beneficiar al ameliorărilor plătește contravaloarea lor.
4. Conservarea fructelor: - Cumpărătorul păstrează chiriile încasate în perioada deținerii (sau le restituie, după caz).
Termenul: - Rezoluțiunea în instanță: prescripție 3 ani de la cauza care a generat-o. - Rezoluțiunea convențională (cu clauză): conform contractului.
Înscrierea în CF: - După hotărâre judecătorească → mențiune CF. - Imobilul revine pe numele vânzătorului. - Atenție: dacă cumpărătorul a vândut imobilul mai departe între timp, situația se complică. Terțul dobânditor de bună-credință poate fi protejat.
Pentru cumpărători: - Cunoaște drepturile tale — dacă vânzătorul nu predă, dacă apar vicii grave, dacă apare evicțiune. - Acționează rapid — termen prescripție 3 ani. - Documentează prejudiciul — păstrează acte costuri, chitanțe ameliorări.
Pentru vânzători: - Plata integrală la semnare sau act condiționat de plată — evitați riscul rezoluțiunii pentru neplată. - Verificați solvabilitatea cumpărătorului înainte de semnare.