Rezilierea e „stop now" — contractul încetează din momentul respectiv pentru viitor, dar tot ce s-a întâmplat înainte (chirie plătită, folosință avută) rămâne valabil.
Cadru legal: Codul Civil Art. 1549-1554 (împreună cu rezoluțiunea) + reglementări specifice pe tipuri de contracte (Art. 1817 pentru chirii).
Diferența cheie vs rezoluțiune:
| Aspect | Reziliere | Rezoluțiune | |---|---|---| | Tip contract | Executare succesivă (chirie, comodat) | Executare dintr-o dată (vânzare) | | Efect | Pentru viitor | Retroactiv | | Trecut | Rămâne valabil | Se desființează | | Restituire | Nu (excepție: garanție chirie) | Tot |
Cazuri tipice reziliere în imobiliare:
1. Reziliere contract chirie pentru neplata chiriei: - Chiriașul nu plătește 1-3 luni consecutive. - Proprietarul notifică chiriașul + somație de plată. - Dacă chiriașul nu plătește în termen → acțiune în instanță sau (dacă contractul prevede) reziliere unilaterală.
2. Reziliere pentru utilizare necorespunzătoare: - Chiriașul folosește apartamentul în alt scop decât prevăzut (ex: prevăzut locuință, folosit ca depozit comercial). - Chiriașul aduce daune mari.
3. Reziliere prin acordul părților: - Părțile decid de comun acord să încheie contractul mai devreme. - Act adițional de încetare → semnat de ambele părți.
4. Reziliere pentru expirarea contractului: - Contract de chirie pe 1 an se termină automat la expirare. - Nu necesită acțiune specială, doar respectarea termenului.
Procedura rezilierii:
1. Reziliere prin acordul părților (cea mai simplă): - Negociere între părți. - Act scris de încetare (recomandat notarial dacă chiria era înregistrată ANAF). - Predare-primire imobil cu proces-verbal. - Garanție de chirie returnată conform contractului.
2. Reziliere unilaterală conform clauzei contractuale: - Dacă contractul prevede expres condiții de reziliere unilaterală. - Notificare scrisă prealabilă (de regulă 30 zile termen). - Eventual somație + termen pentru remediere.
3. Reziliere judiciară: - Acțiune în instanță pentru reziliere. - Părțile expun motivele. - Hotărâre judecătorească. - Executare dacă chiriașul nu pleacă voluntar.
Termenul de evacuare: - După notificare reziliere: de regulă 30 zile pentru chiriaș să plece. - Dacă chiriașul refuză să plece → acțiune în evacuare separată în instanță. - Procedura specială de evacuare: 1-6 luni (mai rapidă decât litigiile civile).
Efecte rezilierii:
1. Imobilul se restituie: - Chiriașul predă cheile. - Proces-verbal de predare cu indexurile la utilități, starea imobilului, eventuale daune.
2. Garanția de chirie: - Se restituie chiriașului minus eventualele rețineri justificate (daune, restanțe utilități). - Termen: 15-30 zile de la predarea cheilor.
3. Datorii reziduale: - Chiriile neplătite rămân datorate de chiriaș. - Utilitățile nedeclarate la predare → încă în sarcina chiriașului.
4. Despăgubiri: - Partea inocentă poate cere daune-interese pentru: - Lipsa de folosință (chirie pierdută până la găsirea altui chiriaș). - Costuri de reparare daune cauzate. - Costuri de evacuare (procedură judiciară).
Aspecte specifice România 2026:
Pentru proprietari: - Contracte înregistrate ANAF obligatoriu (din 2023) — orice modificare se actualizează. - Reziliere fără justă cauză → poate fi atacată de chiriaș dacă cauzează prejudicii.
Pentru chiriași: - Termen denunțare unilaterală: de regulă 30 zile cu notificare scrisă (conform contract). - Garanție returnabilă integral dacă predarea e curată.
Atenție: - Rezilierea NU acoperă chiriile trecute — sunt datorate până la data efectivă a rezilierii. - Evacuarea forțată durează — pregătiți-vă mental și financiar pentru proces dacă chiriașul refuză să plece.