Superficia (Art. 693–702 Cod Civil) e o construcție juridică unde terenul și construcția au proprietari diferiți. Imposibilă în realitate cu o casă „normală" — terenul și casa pe el aparțin de regulă aceluiași proprietar.
Cazuri tipice: - Concesiuni de stat: terenul rămâne al statului/primăriei, dar concesionarul construiește și deține clădirea (ex: chioșcuri, hale industriale, garaje). - Acord între părți: A deține terenul, B construiește o casă pe el cu acordul lui A. Casa aparține lui B (superficiar), terenul lui A. - Locuințe colective ANL: terenul aparține statului, locuințele celor care le-au cumpărat după contractele de superficie.
Durata: - Maxim 99 ani. - Poate fi reînnoită prin acordul părților.
Drepturile superficiarului: - Folosește terenul exclusiv pentru construcția sa. - Poate vinde, ipoteca, închiria construcția — dar nu terenul. - Plătește o redevență (echivalent chirie) proprietarului terenului, conform contractului.
Drepturile proprietarului terenului (nudul proprietar): - Încasează redevența. - La expirarea superficiei, devine proprietar și al construcției (cu compensare bănească, dacă e prevăzută).
Constituire: - Act autentic notarial. - Înscriere în Cartea Funciară a ambelor imobile (terenul + construcția).
Important pentru cumpărători: - Dacă cumperi o construcție pe drept de superficie, NU devii proprietar al terenului. Citește atent contractul. - Verifică durata rămasă din superficie — o construcție cu doar 10 ani de superficie rămași e dificil de finanțat de bănci. - Banca verifică încadrarea în garanție: ipoteca se constituie pe construcție + dreptul de superficie, nu pe teren.