Servitutea (Art. 755 Cod Civil) e o sarcină care „însoțește" terenul — rămâne valabilă indiferent de schimbarea proprietarilor.
Tipuri frecvente: - Servitute de trecere: drept de a traversa un teren pentru a ajunge la propriul imobil (ex: când terenul tău e „închis" și nu are ieșire la drum public). - Servitute de vedere: limită maximă a deschiderii ferestrelor către vecin (Art. 615 Cod Civil — 2 m de la limita proprietății pentru vederea directă). - Servitute de scurgere a apelor: terenul inferior trebuie să primească apele de pe terenul superior, dacă curgerea e naturală. - Servitute de utilități: rețele de apă, gaz, electricitate, canalizare care trec prin terenul tău.
Constituire: - Prin act juridic (contract notarial autentic, înscris în CF). - Prin uzucapiune (folosirea continuă timp de ani). - Prin lege (ex: servitute de utilități impusă de legi speciale).
Important pentru cumpărători: - Verifică rubrica B (mențiuni) și rubrica C (sarcini) din extrasul CF. - O servitute de trecere = vecinii pot traversa terenul tău. Imposibil să închizi accesul. - O servitute de utilități = poate exista o conductă pe sub terenul tău, cu zonă de protecție unde nu poți construi.
Cum se stinge: - Renunțarea expresă a fondului dominant (notarial). - Nefolosirea timp de 10 ani. - Stingerea naturală (ex: terenul „închis" obține ieșire la drum prin altă cale).
Conflicte frecvente: - Vecin cumpără un teren și află că pe el e o servitute de trecere veche → nu poate construi gard etanș, nu poate închide accesul. - Discuții lungi de evacuare a servituții, posibil în instanță.