Cât costă notarul la vânzarea unui apartament în București?

Întrebarea aceasta mi se pune foarte des și merită lămurită, pentru că oamenii cred adesea că „notarul" înseamnă o singură taxă, când de fapt sunt mai multe componente, iar o parte dintre ele le plătește cumpărătorul, nu vânzătorul. Îți explic pe rând, cu cifrele valabile în 2025–2026.

Ce plătești, de fapt, la notar la o vânzare

La o tranzacție imobiliară apar, în practică, trei costuri principale: onorariul notarului, impozitul pe transferul proprietății (datorat de vânzător) și taxa de intabulare în Cartea Funciară la ANCPI. La o vânzare-cumpărare imobiliară se plătesc trei componente: onorariul notarului public, impozitul pe transferul proprietății (datorat de vânzător) și taxa de intabulare în Cartea Funciară (ANCPI). Împreună, costurile se situează de regulă în jurul a 2-2,5% din valoarea imobilului.

Onorariul notarial

Acesta este, de fapt, „costul notarului" propriu-zis. Se calculează pe o grilă progresivă stabilită prin Ordinul Ministrului Justiției nr. 177/C/2024, identică în toată țara. Cu alte cuvinte, nu este o sumă fixă, ci un procent care scade pe măsură ce crește valoarea apartamentului. Important de reținut: la onorariu se adaugă TVA de 21%, cota valabilă de la 1 august 2025.

Ca să ai o idee despre cum arată grila pe tranșe de valoare (sumele sunt fără TVA):

• până la 20.000 lei: 2,2% (minim 230 lei); 20.001 - 35.000 lei: 440 lei + 1,9% peste 20.000; 35.001 - 65.000 lei: 725 lei + 1,6% peste 35.000; 65.001 - 100.000 lei: 1.205 lei + 1,5% peste 65.000; 100.001 - 200.000 lei: 1.705 lei + 1,1% peste 100.000; 200.001 - 600.000 lei: 2.805 lei + 0,9% peste 200.000; peste 600.001 lei: 6.405 lei + 0,6% peste 600.000.

La aceste sume se mai adaugă câteva taxe mici: extrasul de carte funciară pentru autentificare (circa 40 de lei de imobil) și un tarif de administrare/arhivare de câteva zeci de lei. Un detaliu care surprinde mulți oameni: onorariul notarial este, prin lege, plătit de regulă de cumpărător, nu de vânzător. Ca și cumpărător, plătești de regulă: onorariul notarului (conform grilei Anexa 2 OMJ 177/C/2024, + TVA 21%), taxa de intabulare ANCPI (0,15% din valoarea imobilului pentru persoane fizice), extrasul de carte funciară și, dacă ai credit ipotecar, onorariul și taxele aferente ipotecii. Părțile se pot înțelege altfel, dar practica uzuală este aceasta.

Impozitul pe transfer – ăsta îl plătește vânzătorul

Aici este, de fapt, costul cel mai important pentru tine dacă vinzi. Datorat de vânzător, conform art. 111 din Codul Fiscal: 1% din valoare dacă a deținut imobilul peste 3 ani, respectiv 3% dacă l-a deținut sub 3 ani. Din 2023 nu mai există plafon neimpozabil, deci se impozitează valoarea integrală. Nu se aplică pe profit, ci pe valoarea tranzacției, și din baza de calcul nu se scad soldul creditului ipotecar, comisionul agenției imobiliare, costul renovărilor sau prețul plătit anterior pentru cumpărarea imobilului.

Comod este că nu trebuie să te ocupi tu de el: impozitul pe venitul din vânzarea imobilelor se achită la notariat în ziua semnării contractului. Notarul virează impozitul în contul statului până pe 25 a lunii următoare. Impozitul nu se face venit al notariatului și nu se percep comisioane pentru încasarea și transferul lui.

Atenție la grila notarială

Un lucru pe care îl explic întotdeauna clienților: taxele și impozitul nu se pot calcula sub o anumită valoare minimă. Dacă prețul declarat este mai mic decât valoarea minimă stabilită prin studiul de piață anual al camerei notarilor publici, denumit în mod uzual „grila notarială", taxele și impozitul se calculează la valoarea minimă aplicabilă. Pentru București există grile dedicate, iar valoarea din grilă depinde de stradă, etaj, numărul de camere și tipul de confort al apartamentului. Dacă prețul real de vânzare este mai mare decât grila, se ia în calcul prețul real.

Un exemplu concret

Ca să vezi cum arată în cifre, pentru un apartament de 100.000 EUR calculele arată cam așa: onorariu notarial după grilă aprox. 5.726 lei, TVA 21% pe onorariu și taxa de arhivare aprox. 1.212 lei, intabulare ANCPI 0,15% pentru persoană fizică aprox. 787 lei, în total aproximativ 7.770 lei pentru cumpărător. Iar pentru tine, ca vânzător, impozitul pe transfer de 1% la deținere peste 3 ani este de aproximativ 5.246 lei, iar la 3% pentru deținere sub 3 ani ajunge la aproximativ 15.738 lei. Vezi de aici și de ce contează enorm cei 3 ani de deținere – diferența de impozit se poate ridica la mii de euro.

Ce reții pe scurt

• Onorariul notarial (plus TVA 21%) + taxa de intabulare ANCPI – de regulă le plătește cumpărătorul.
• Impozitul de 1% sau 3% pe valoarea tranzacției – îl plătește vânzătorul, reținut direct de notar.
• Toate se calculează pe prețul din contract, dar nu sub valoarea din grila notarială.

Cifrele de mai sus sunt orientative și depind de valoarea exactă a apartamentului, de perioada de deținere și de politica fiecărui birou notarial. Pentru suma finală, exactă la leu, îți recomand să ceri un deviz la notarul la care vrei să închei actul și, pentru partea de impozit, poți confirma și la ANAF. Dacă îmi spui valoarea apartamentului și de cât timp îl deții, pot să îți fac un calcul estimativ mai apropiat de cazul tău.