Barometru imobiliar · Radiografia pieței
Barometru imobiliar · Sector 3 Est
Cât se cere vs cât se vinde, pe blocurile vechi din estul Sectorului 3.
Octombrie 2026
Andrei Juganaru
Consultant imobiliar REALTOR® · specialist Sector 3 · actualizat 15 oct. 2026
Pe scurt
- Pe blocurile vechi din estul Sectorului 3, apartamentele de 2 camere se vând în jur de 1.842 €/mp (cu TVA) — nivelul la care se închid vânzările.
- Prețul de pornire decide dacă vinzi: un apartament pus cu ~10% peste piață nu primește oferte mai mici, ci niciuna, și se retrage după câteva luni.
- La vânzările încheiate, negocierea rămâne sub 3% din ultimul preț cerut.
- Estul Sectorului 3 a crescut ~35% în doi ani, mai repede decât media Bucureștiului.
Concluzia
Prețul de pornire determină dacă vinzi — nu negocierea. Pentru același bloc vechi din estul Sectorului 3, proprietarii cer de la ~1.800 până la peste 2.300 €/mp — dar piața se închide la un singur nivel. Apartamentele care se vând au pornit de la ~1.842 €/mp; cele poziționate peste acest prag rămân pe piață: nu primesc oferte mai mici, ci niciuna. În plus, zona a crescut mai repede decât restul orașului.
Preț de tranzacționare · bloc vechi
1.842€/mp
nivelul la care se închid vânzările
Poziționat cu ~10% peste
rămâne nevândut
fără oferte, nu cu oferte mai mici
Negociere la vânzările încheiate
sub 3%
din ultimul preț cerut
Estul Sectorului 3, în doi ani
+35%
mai repede decât media orașului
Nu negocierea te costă. Prețul de pornire.
Diferența care contează nu este între cât ceri și cât obții. Este între a vinde și a nu vinde. Am luat apartamentele din blocurile vechi ale zonei, listate și tranzacționate din 2025 încoace, și le-am grupat după rezultat:
S-au vândut
preț cerut median — nivel realist de pornire
1.842 €/mp
Încă pe piață
cu 9% peste — fără ofertă serioasă
2.010 €/mp
Retrase fără vânzare
cu 13% peste — proprietarul a renunțat
2.080 €/mp
Nu există o negociere de 13% — există un prag peste care cererea dispare. Unele anunțuri cer 2.200-2.400 €/mp pe bloc vechi, cu 20-30% peste nivelul care se vinde. Un apartament poziționat cu 10% peste piață adună zile pe piață, după care fie i se corectează prețul (și se vinde la nivelul de la care putea pleca din start), fie se retrage anunțul. La vânzările care se încheie, marja de negociere rămâne sub 3%: cine ajunge să vândă a pornit deja de la prețul pieței.
Același bloc vechi, prețuri cerute diferite
Anunțuri reale, anonimizate (fără adresă). Preț cerut, €/mp. Diferența nu vine din finisaje, ci din poziționare.
La nivelul pieței
Preț de pornire apropiat de valoarea la care se încheie tranzacțiile — nivelul la care apar ofertele.
Peste nivelul pieței
Cu 20-30% peste nivelul la care se vinde. La acest preț, anunțurile adună luni pe piață fără oferte și, de regulă, se corectează sau se retrag.
Pentru același tip de apartament, prețul cerut poate diferi cu peste 30%. Prețul de pornire decide dacă apartamentul se vinde sau rămâne luni pe piață.
Evoluția prețului de tranzacționare
Preț mediu la care s-au încheiat vânzările, blocuri vechi, estul Sectorului 3.
+35% în doi ani — mai repede decât media Bucureștiului. Măsurat pe tranzacții încheiate, nu pe anunțuri.
Nivelul pieței, pe tip de bloc
Valori medii, 2 camere, finisaje medii. Există excepții în sus și în jos — barometrul se raportează la medie, nu la ele.
Bloc vechi · anii ’70-’80
~1.800 €/mp
Nivelul la care se vinde. Proprietarii cer până la ~2.400; peste ~1.900, anunțurile stau. Negociere sub 3%.
Construcție nouă · 2018+
~2.300 €/mp
Preț cerut. Dezvoltatorii susțin prețul; se vinde la ~2.200, negociere mică. Diferențele vin din finisaje, etaj, metrou.
Ce arată cifrele
- Prețul de pornire este condiția, nu o concesie. Cine pornește peste piață nu primește oferte mai mici — nu primește deloc — și retrage anunțul după câteva luni.
- La vânzările încheiate, negocierea este sub 3%. Un preț de pornire realist se vede în oferte rapide, nu în compromisuri la masă.
- Vechimea blocului mută prețul cu ~500 €/mp. Un apartament vechi (~1.800 €/mp) și unul nou (~2.300) pot fi pe aceeași stradă.
- Estul Sectorului 3 a crescut mai repede decât orașul ~35% în doi ani, pe blocurile vechi.
Preț și valoare nu sunt același lucru
Pentru fiecare cumpărător există un preț și există o valoare. Prețul este cât se cere. Valoarea este dată de zonă, micro-zonă, bloc, etaj, vecini și finisaje — și ea decide dacă prețul cerut se transformă în vânzare.
Două apartamente cu același metraj, pe aceeași stradă, pot avea prețuri corecte diferite: unul reabilitat, la etaj bun, lângă metrou, celălalt nerenovat, la ultimul etaj, departe de stație. Barometrul arată media zonei; valoarea apartamentului tău se stabilește punctual, pe caracteristicile lui.
Ce înseamnă pentru tine
Dacă vinzi
Prețul de pornire corect nu este o concesie — este condiția să vinzi. Un preț cu 10% peste piață nu aduce oferte mai mici, ci tăcere și zile pe piață. Pornești de la prețul de tranzacționare, susținut de comparabile, nu de la cel al vecinului.
Dacă cumperi
Ce se vinde, se vinde aproape de prețul cerut — negocierea reală este mică. Anunțurile care stau de luni întregi sunt poziționate peste piață și nu reprezintă reperul. Compară cu prețul de tranzacționare, nu cu cel afișat.
Cum am făcut această radiografie
- Zona analizată
- Estul Sectorului 3: Titan, Dristor, Theodor Pallady, Nicolae Grigorescu, 1 Decembrie 1918 și micro-zonele adiacente (Balta Albă, Baba Novac, Sălăjan, Ozana, Costin Georgian, Camil Ressu, Câmpia Libertății).
- Perioada și baza
- Anunțuri active și tranzacții încheiate din zonă, din 2025 încoace. Prețuri exprimate în €/mp, cu TVA, pentru a fi comparabile între ele.
- Segmentare
- După vechimea blocului — construit până în 1980 față de 2018+ — și pe tipologie, cu referință la apartamentele de 2 camere.
- Comparația „a vinde vs. a nu vinde"
- Apartamentele din blocurile vechi au fost grupate după rezultat — vândute, încă active, retrase fără vânzare — și s-a calculat prețul cerut median al fiecărui grup.
- Marja de negociere
- Măsurată exclusiv pe proprietățile care s-au vândut: diferența dintre ultimul preț cerut și prețul la care s-a încheiat tranzacția.
- Evoluția
- Preț mediu de tranzacționare pe ani, pentru blocurile vechi, din tranzacții închise — nu din prețuri cerute.
- Ce am exclus
- Anunțurile cu date incomplete sau erori evidente și micro-zonele cu prea puține tranzacții pentru o cifră stabilă.
- Ce nu este
- Nu este o evaluare ANEVAR (cea cerută de bancă o face un evaluator autorizat). Cifrele sunt orientative, pentru context de piață. Pentru o adresă anume, cere o analiză comparativă punctuală.
Întrebări frecvente
Întrebări despre piața din Sector 3 Est
La ce preț se vând apartamentele în estul Sectorului 3?+
În blocurile vechi din estul Sectorului 3 (Titan, Dristor și zonele adiacente), apartamentele de 2 camere se tranzacționează în jur de 1.842 €/mp, cu TVA — nivelul la care se închid vânzările. Proprietarii cer de la circa 1.800 până la peste 2.300 €/mp, dar piața se închide la un singur nivel.
De ce nu se vinde un apartament pus cu 10% peste piață?+
Pentru că peste un anumit prag cererea dispare — nu primești oferte mai mici, ci niciuna. Anunțurile poziționate cu circa 9-13% peste nivelul pieței adună luni pe piață fără ofertă serioasă și, de regulă, fie li se corectează prețul, fie se retrag. La vânzările care se încheie, marja de negociere rămâne sub 3%.
Cât a crescut piața în estul Sectorului 3?+
Prețul mediu de tranzacționare pe blocurile vechi a urcat de la 1.415 €/mp în 2024 la 1.709 în 2025 și 1.911 în 2026 — aproximativ 35% în doi ani, mai repede decât media Bucureștiului. Măsurat pe tranzacții încheiate, nu pe anunțuri.
Care este diferența de preț între bloc vechi și bloc nou?+
Pe 2 camere cu finisaje medii, blocul vechi (anii ’70-’80) se vinde în jur de 1.800 €/mp, iar construcția nouă (2018+) în jur de 2.300 €/mp — o diferență de circa 500 €/mp, pentru apartamente care pot fi pe aceeași stradă.
Barometrul este o evaluare ANEVAR?+
Nu. Barometrul arată media pieței, orientativ, pentru context. Evaluarea cerută de bancă o face un evaluator autorizat ANEVAR. Pentru o adresă anume, valoarea se stabilește punctual, printr-o analiză comparativă de piață.
La ce preț se vinde apartamentul tău în estul Sectorului 3?
Fac o analiză comparativă de piață pentru adresa ta — prețul de pornire corect, ca să vinzi, nu să stai luni pe piață.
Cere o analiză comparativă de piață gratuită pentru adresa ta: andreijuganaru.ro/servicii/acp · 0752.705.555
Barometru imobiliar Sector 3 Est · apare periodic · © 2026 Andrei Juganaru, Consultant imobiliar REALTOR®