Risc seismic și bulină roșie în București: cum verifici clasa blocului înainte să cumperi

Dacă cauți un apartament în București, la un moment dat o să dai peste termenul „bulină roșie" sau peste sigla RS1 lipită pe fațada unui bloc. Nu este un detaliu pe care să-l treci cu vederea. București se află în zona cu cel mai mare risc seismic dintre capitalele europene, din cauza cutremurelor adânci din zona Vrancea, iar o parte importantă din fondul de clădiri al orașului a fost ridicată înainte ca normele antiseismice actuale să existe. Articolul de față explică, pas cu pas, ce înseamnă clasele de risc seismic, cum verifici oficial clasa unui bloc și ce implicații reale are asta atunci când vrei să cumperi sau să închiriezi.

Ce înseamnă bulina roșie și clasele de risc seismic

„Bulina roșie" este numele popular pentru marcajul aplicat pe clădirile încadrate, în urma unei expertize tehnice, în clasa I de risc seismic (RS1). Clasificarea oficială folosește patru clase de risc seismic, notate RS1 până la RS4 (uneori scrise Rs I - Rs IV), stabilite prin expertiză tehnică realizată de un inginer atestat, conform metodologiei în vigoare.

Cele patru clase, pe scurt

• RS1 (clasa I) este cea mai gravă. Clădirea are deficiențe structurale majore și, la un cutremur puternic, există un risc real de prăbușire totală sau parțială. Aceste clădiri sunt considerate pericol public, de aici și obligația de a fi marcate vizibil.

• RS2 (clasa II) înseamnă un risc semnificativ, dar fără pericol iminent de prăbușire în condiții normale de exploatare. La un cutremur major, clădirea poate suferi însă degradări structurale severe.

• RS3 (clasa III) presupune posibile degradări structurale sau ale elementelor nestructurale, cu o probabilitate redusă de prăbușire.

• RS4 (clasa IV) corespunde unui risc scăzut, apropiat de nivelul așteptat pentru o clădire proiectată conform normelor moderne.

Pe lângă clasele RS1-RS4, mai circulă și categoriile de urgență U1, U2 și U3, folosite pentru o parte din clădirile expertizate pe o metodologie mai veche. În linii mari, U1 corespunde unui grad ridicat de risc, apropiat ca gravitate de RS1, dar cele două sisteme nu se suprapun perfect. Dacă vezi pe un bloc o categorie U, verifică în lista oficială sau direct la expert cărei clase îi corespunde în prezent.

O clădire fără bulină și fără mențiune în listele oficiale nu este automat „sigură". Cel mai adesea înseamnă doar că nu a fost niciodată expertizată, iar lipsa expertizei este o necunoscută, nu o veste bună.

Cum verifici oficial clasa unui bloc

Singura sursă corectă pentru clasa de risc seismic a unei clădiri din București este lista publicată de Administrația Municipală pentru Consolidarea Clădirilor cu Risc Seismic (AMCCRS), instituție aflată în subordinea Primăriei Municipiului București. Lista este publicată la adresa amccrs-pmb.ro/lista-imobile-2/ și este actualizată periodic, pe măsură ce apar noi expertize sau se finalizează lucrări de consolidare.

În listă găsești, pentru fiecare imobil expertizat, câteva informații esențiale:

• adresa exactă a clădirii;

• anul construcției;

• regimul de înălțime (câte etaje are blocul);

• anul în care a fost realizată expertiza tehnică;

• numele expertului tehnic atestat care a semnat expertiza;

• clasa de risc seismic în care a fost încadrată clădirea (sau categoria de urgență, pentru expertizele mai vechi).

Practic, cauți strada și numărul, sau parcurgi lista pe sectoare, și verifici dacă blocul apare. Dacă apare, ai imediat clasa oficială. Dacă nu apare, blocul nu a fost expertizat până la data actualizării listei, ceea ce nu îl exclude din categoria de risc, doar înseamnă că nu există încă o evaluare tehnică publică pentru el. Pentru certitudine, poți solicita informații suplimentare direct de la AMCCRS sau de la primăria de sector.

Ce înseamnă asta când vrei să cumperi

Clasa de risc seismic nu este doar o informație tehnică, ea are efecte directe și, de multe ori, greu de trecut cu vederea asupra procesului de cumpărare.

Creditul ipotecar

Majoritatea băncilor nu acordă credit ipotecar pentru apartamente în clădiri încadrate în RS1, iar pentru RS2 politica diferă de la o bancă la alta: unele refuză direct, altele acceptă doar cu avans mai mare sau condiții speciale. Motivul principal este că aceste proprietăți sunt greu sau imposibil de asigurat, iar banca își asumă un risc ridicat ca, în caz de cutremur, garanția să-și piardă brusc valoarea. Dacă plănuiești să cumperi cu credit, verifică din timp la bancă politica exactă pentru clasa respectivă, pentru că regulile diferă instituție cu instituție și se mai schimbă.

Prețul

Apartamentele din blocuri RS1 sau RS2 se vând, de regulă, cu un discount vizibil față de proprietăți similare din aceeași zonă, fără această încadrare. Diferența întâlnită frecvent pe piață este undeva în jurul a 20-30%, dar variază în funcție de zonă, etaj, stare și, mai ales, de cât de aproape este blocul de un program de consolidare. Tratează orice cifră de acest fel ca pe un interval orientativ, nu ca pe o regulă fixă.

Asigurarea și revânzarea

Polițele de asigurare obligatorie sau facultativă pentru locuințe sunt, în cazul clădirilor RS1 și RS2, fie mult mai scumpe, fie greu de obținut, fie refuzate direct de unii asigurători, ceea ce se leagă direct de politica băncilor privind creditarea. Din aceleași motive, un apartament într-un bloc cu bulină roșie este, în mod obiectiv, mai greu de revândut: cumpărătorul tău viitor va întâlni aceleași obstacole, ceea ce reduce numărul de cumpărători potențiali la cei care plătesc integral, cash.

Restricții legale pentru clădirile RS1

Cadrul legal privind reducerea riscului seismic al clădirilor existente pornește de la Ordonanța Guvernului nr. 20/1994, modificată de-a lungul timpului, iar în prezent programul național de consolidare este reglementat prin Legea nr. 212/2022. Aceasta a fost, la rândul ei, completată prin Legea nr. 426/2023, care a introdus restricții importante pentru clădirile din clasa I de risc seismic.

Din ce a rezultat în urma acestor modificări legislative, pentru un imobil încadrat în RS1 se aplică, în esență, următoarele:

• este interzisă închirierea sau darea în folosință (inclusiv sub formă de comodat) a spațiilor cu destinație de locuință din clădirea respectivă, de la data încadrării în clasa I de risc seismic și până la finalizarea și recepția lucrărilor de intervenție;

• proprietarii sau administratorii spațiilor de la parter au obligația de a afișa și menține panouri de avertizare la toate intrările în clădire;

• nerespectarea acestor obligații se sancționează cu amenzi.

Legea a intrat în vigoare la începutul anului 2024, iar contractele de închiriere existente atunci au trebuit desființate. Pentru că regulile de acest tip se mai pot modifica, dacă intenția ta este să închiriezi sau să cumperi cu scopul de a închiria, verifică forma actualizată a legii sau discută cu un avocat, respectiv cu AMCCRS, înainte de a semna orice contract.

Expertiza tehnică și consolidarea

Expertiza tehnică este evaluarea făcută de un inginer atestat de Ministerul Dezvoltării, Lucrărilor Publice și Administrației (MDLPA), pe baza căreia o clădire este încadrată într-o clasă de risc seismic. Există experți de gradul I, care pot expertiza orice tip de construcție, și experți de gradul II, limitați la clădiri de locuit de mici dimensiuni. Pentru o clădire individuală, o expertiză durează de regulă câteva zile lucrătoare, dacă documentația tehnică este completă; pentru un bloc, procesul este mai amplu, presupune sondaje și, adesea, decizia asociației de proprietari de a comanda expertiza, ceea ce poate întinde durata la câteva săptămâni sau luni.

Consolidarea propriu-zisă este intervenția structurală prin care o clădire este adusă la un nivel de siguranță superior, de regulă prin lucrări la fundație, stâlpi și pereți structurali sau prin elemente noi de rezistență. Este un proiect de amploare, cu autorizație de construire, execuție de șantier și, în multe cazuri, relocarea temporară a locatarilor.

Pentru clădirile RS1 și RS2 din zone cu accelerație seismică mai mare, statul rulează Programul Național de Consolidare a Clădirilor cu Risc Seismic (PNCCRS), coordonat de Ministerul Dezvoltării, cu finanțare nerambursabilă de la bugetul de stat și din bugetele locale. Costurile și duratele variază enorm în funcție de mărimea clădirii, dar exemplele publice indică sume de ordinul a zeci de milioane de lei și execuție de câțiva ani pentru un bloc mediu-mare. Tratează aceste cifre strict orientativ; pentru un bloc anume, informația corectă se obține de la asociația de proprietari, de la AMCCRS sau din documentația programului național, aflată în continuă actualizare.

Ce verifici la vizionare

Câteva verificări simple, făcute chiar la vizionare, te scutesc de multe surprize ulterioare:

• Uită-te la fațadă și la intrarea în bloc. Bulina roșie, dacă există, este de regulă vizibilă lângă intrare sau pe fațadă, împreună cu un panou de avertizare, mai ales după intrarea în vigoare a obligației legale de afișare.

• Întreabă sau verifică anul construcției. Blocurile ridicate înainte de 1977, și în special cele din perioada 1963-1977, tind statistic să aibă mai des probleme structurale, pentru că normele antiseismice de atunci s-au dovedit insuficiente la cutremurul din 1977. Anul construcției este însă doar un indiciu, nu o dovadă; singura confirmare reală este expertiza tehnică.

• Cere certificatul de expertiză tehnică, dacă blocul a fost expertizat. Documentul arată clar clasa de risc, anul expertizei și numele expertului, și îl poți verifica ulterior în lista AMCCRS.

• Întreabă vânzătorul sau administratorul dacă există discuții sau decizii ale asociației de proprietari legate de o viitoare expertiză sau de includerea blocului într-un program de consolidare.

Merită să cumperi ieftin un RS1?

Prețul mai mic al unui apartament din clasa I de risc seismic poate părea o oportunitate, mai ales dacă plătești cash și zona te atrage. Realitatea este însă că prețul mic reflectă exact riscurile discutate mai sus, nu este un discount întâmplător. Fără credit ipotecar disponibil pentru majoritatea cumpărătorilor, cu asigurare greu de obținut, cu interdicția de a închiria locuința și cu un grad real de pericol structural la un cutremur major, un apartament RS1 este, în primul rând, o decizie de risc asumat conștient, nu o afacere garantată.

Dacă totuși iei în calcul o astfel de achiziție, are sens doar dacă înțelegi exact ce cumperi: confirmi clasa în lista oficială AMCCRS, citești certificatul de expertiză, afli stadiul real al oricărei discuții despre consolidare și calculezi separat cât te-ar costa, ca proprietar, o eventuală participare la lucrările de consolidare. Fără aceste verificări, ceea ce pare o afacere bună la preț se poate transforma într-o proprietate practic imposibil de revândut sau de folosit conform legii.

De ce contează să ai pe cineva care verifică asta pentru tine

Verificarea clasei de risc seismic, a listei AMCCRS, a certificatului de expertiză și a eventualelor restricții legale înseamnă timp și cunoștințe pe care majoritatea cumpărătorilor nu le au la îndemână, mai ales când se uită la mai multe apartamente în paralel. Un agent care lucrează serios pe piața din București face aceste verificări înainte să-ți recomande o vizionare, nu după ce te-ai atașat deja de un apartament. Diferența dintre o achiziție reușită și una cu probleme ascunse se vede rareori la prima vizită, ci în detaliile pe care cineva cu experiență știe unde să le caute.