Cât te costă, de fapt, să cumperi un apartament în 2026: toate taxele

Prețul din anunț nu este tot ce plătești

Când vezi un apartament la un preț anume, acela este doar punctul de plecare. Până semnezi actul la notar și primești extrasul de carte funciară pe numele tău, se mai adaugă o serie de costuri fixe, stabilite prin lege sau prin grile profesionale, plus, după caz, comisionul agenției și costurile creditului. Niciuna dintre aceste sume nu este ascunsă — toate sunt documentate și pot fi calculate dinainte —, dar rareori sunt puse cap la cap într-un singur loc, așa cum le găsești mai jos.

Toate procentele și pragurile de mai jos sunt actuale pentru 2026, conform grilei notariale în vigoare și legislației fiscale aplicabile. Pentru că unele componente variază de la un notar la altul sau de la o bancă la alta, tratează cifrele ca fiind orientative și confirmă suma exactă înainte de a semna.

Onorariul notarului

Onorariul notarial pentru un contract de vânzare-cumpărare se calculează după o grilă unică, aplicabilă la nivel național, stabilită printr-un ordin al Ministerului Justiției și actualizată periodic. Grila este progresivă: cu cât valoarea declarată a imobilului este mai mare, cu atât procentul aplicat pe transa suplimentară scade. Pentru 2026, pragurile arată astfel:

• până la 20.000 lei — 2,2% din valoare, minimum 230 lei

• 20.001–35.000 lei — 440 lei plus 1,9% din ce depășește 20.000 lei

• 35.001–65.000 lei — 725 lei plus 1,6% din ce depășește 35.000 lei

• 65.001–100.000 lei — 1.205 lei plus 1,5% din ce depășește 65.000 lei

• 100.001–200.000 lei — 1.705 lei plus 1,1% din ce depășește 100.000 lei

• 200.001–600.000 lei — 2.805 lei plus 0,9% din ce depășește 200.000 lei

• peste 600.000 lei — 6.405 lei plus 0,6% din ce depășește 600.000 lei

Peste suma rezultată se adaugă o taxă fixă, de ordinul a 45 de lei, pentru administrarea, redactarea și arhivarea actului, iar la tot onorariul astfel calculat se aplică TVA de 21%, cota standard în vigoare din 2026. Un aspect important: dacă prețul declarat în contract este mai mic decât valoarea minimă de referință stabilită de camera notarilor pentru zona respectivă, onorariul se calculează la valoarea de referință, nu la prețul declarat, așa că nu ai cum să reduci artificial această taxă subevaluând prețul.

Taxa de intabulare la ANCPI

Separat de onorariul notarului, plătești o taxă către Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară pentru înscrierea dreptului tău de proprietate în cartea funciară, pasul care te face, oficial, proprietar. Pentru persoane fizice, această taxă este de 0,15% din valoarea tranzacției, cu un minim de câteva zeci de lei. Pentru persoane juridice, procentul este mai mare, de 0,5%, dar acesta nu este cazul tău dacă cumperi ca persoană fizică. Notarul reține și virează el această sumă, așa că nu este ceva ce trebuie să gestionezi separat, dar apare distinct în deviz.

Cadastru, dacă apartamentul nu îl are deja

Majoritatea apartamentelor scoase la vânzare pe piața secundară au deja documentație cadastrală și sunt intabulate, pentru că fără cadastru nu se poate încheia vânzarea. Dacă totuși dai peste un imobil fără cadastru, se întâmplă mai des la case, la terenuri sau la apartamente foarte vechi, nemișcate de zeci de ani, cineva trebuie să plătească pentru realizarea lui înainte de semnarea actului. Orientativ, onorariul unui topograf autorizat pentru un apartament pornește de la câteva sute de lei și poate ajunge la 1.000–1.200 lei, în funcție de suprafață, la care se adaugă o taxă separată către ANCPI, de aproximativ 100–150 lei. În mod normal, acest cost cade în sarcina vânzătorului, dar, ca orice altceva din tranzacție, poate fi negociat.

Cine plătește, de fapt, impozitul pe transfer

Aici apare una dintre cele mai frecvente confuzii. Impozitul pe venitul din transferul proprietăților imobiliare, 1% din valoare dacă vânzătorul a deținut imobilul mai mult de 3 ani, sau 3% dacă l-a deținut mai puțin de 3 ani, este prin lege obligația vânzătorului, nu a ta. Este un impozit pe câștigul din vânzare, calculat de notar și reținut din suma încasată de vânzător la momentul semnării.

Ca și cumpărător, nu ar trebui să plătești această sumă. Ce plătești, de regulă, este onorariul notarului, taxa de intabulare și TVA-ul aferent, acestea revin, prin uzanță, cumpărătorului. Nimic din lege nu obligă strict o parte sau alta să suporte fiecare taxă în parte, așa că repartizarea poate fi negociată și trecută explicit în antecontract. Practic însă, în marea majoritate a tranzacțiilor din București, convenția descrisă mai sus, impozit la vânzător, restul la cumpărător, este cea aplicată.

Comisionul agenției, dacă este cazul

Dacă ajungi la apartament printr-o agenție sau printr-un agent care te reprezintă direct pe tine ca și cumpărător, se adaugă și un comision. Nu există un procent fix stabilit prin lege, pe piața din București variază, în funcție de agenție și de valoarea tranzacției, undeva între 1% și, în cazuri mai rare, 5-6%. Comisionul se negociază întotdeauna și poate fi suportat de vânzător, de cumpărător sau împărțit între cei doi, în funcție de cine a mandatat agenția. Dacă agenția este plătitoare de TVA, cota de 21% se poate adăuga peste comisionul convenit, așa că merită să întrebi explicit dacă suma discutată este cu sau fără TVA.

Dacă cumperi cu credit: costurile suplimentare de la bancă

Toate costurile de mai sus se aplică indiferent cum plătești. Dacă însă apelezi la un credit ipotecar, banca adaugă un set separat de costuri, care nu au legătură cu notarul, ci cu procesul de aprobare și garantare a creditului:

• comision de analiză a dosarului — la unele bănci este zero, la altele ajunge la câteva sute de lei

• evaluarea imobilului de către un evaluator autorizat ANEVAR — orientativ 400–1.200 lei, în funcție de bancă și de tipul imobilului; banca nu acordă creditul fără acest raport, pentru că valoarea de garanție trebuie confirmată independent de preț

• asigurarea obligatorie a imobilului adus în garanție, pe toată durata creditului — orientativ 0,08-0,15% din valoarea imobilului, pe an

• asigurarea de viață, cerută de majoritatea băncilor pentru titularul creditului — orientativ o fracțiune de procent din soldul creditului, pe an

• taxa de înscriere a ipotecii în cartea funciară la ANCPI, separată de taxa de intabulare a dreptului de proprietate, o sumă suplimentară, de regulă de ordinul a câtorva sute de lei

• eventual comision de acordare a creditului, de până la 1% din suma împrumutată, la unele produse

Aceste costuri diferă de la o bancă la alta, așa că cere un grafic de rambursare cu toate comisioanele incluse și DAE-ul, dobânda anuală efectivă, care le adună pe toate într-o singură cifră comparabilă.

Cât ajungi să plătești în total, orientativ

Fără comisionul agenției și fără costurile creditului, adică strict onorariul notarului, cu TVA, plus taxa de intabulare la ANCPI, totalul se situează de regulă undeva între 2% și 2,5% din prețul apartamentului, pentru tranzacții de valoare mai mică. Pentru apartamente mai scumpe, procentul tinde să scadă ușor sub acest interval, pentru că grila notarială este progresivă: procentul aplicat pe fiecare tranșă suplimentară de valoare scade pe măsură ce prețul crește. Cu alte cuvinte, cu cât apartamentul este mai scump, cu atât taxele fixe cântăresc, procentual, ceva mai puțin din preț, deși în lei suma absolută este, evident, mai mare.

Exemplu concret: apartament de 100.000 de euro

Ca să vezi cifrele aplicate real, iată un calcul pas cu pas pentru un apartament cumpărat cu 100.000 de euro, plătit integral, fără credit. Pentru conversia în lei am folosit, orientativ, un curs de 5 lei/euro, cursul real variază zilnic, așa că pentru o tranzacție concretă folosește cursul BNR din ziua semnării.

La acest curs, 100.000 de euro înseamnă 500.000 de lei, valoare care se încadrează în tranșa 200.001–600.000 lei din grila notarială.

1. Onorariul notarului: 2.805 lei plus 0,9% din 300.000 lei, partea care depășește 200.000 lei, adică 2.805 + 2.700 = 5.505 lei, la care se adaugă taxa fixă de 45 lei, deci 5.550 lei onorariu net.

2. TVA 21% pe onorariu: 5.550 x 21% = aproximativ 1.166 lei.

3. Onorariu notar, total cu TVA: aproximativ 6.716 lei, adică în jur de 1.340 de euro, la cursul asumat.

4. Taxa de intabulare ANCPI: 0,15% din 500.000 lei = 750 lei, adică aproximativ 150 de euro.

Adunate, notarul și ANCPI-ul te costă aproximativ 7.466 lei, adică aproximativ 1.490 de euro, undeva la 1,5% din prețul apartamentului, mai puțin decât media de 2-2,5% amintită mai sus, exact din cauza grilei progresive discutate anterior. Dacă apartamentul are deja cadastru, ceea ce este cazul pentru majoritatea unităților de pe piața secundară din București, nu ai costuri suplimentare la acest capitol.

Dacă apartamentul este cumpărat printr-o agenție cu un comision de, să spunem, 2%, se adaugă încă aproximativ 2.000 de euro, plus TVA dacă agenția este plătitoare. Dacă îl cumperi cu credit ipotecar, la acestea se mai adaugă evaluarea ANEVAR, asigurările și eventualele comisioane bancare discutate mai sus, de regulă câteva sute până la o mie-două de euro, în funcție de bancă și de suma împrumutată. Impozitul pe transferul proprietății, 1% sau 3% din preț, deci 5.000 sau 15.000 lei în acest exemplu, rămâne, așa cum am explicat, în sarcina vânzătorului, nu a ta.

Ce nu apare în nicio grilă, dar te costă cel mai mult

Toate taxele de mai sus sunt fixe sau limitate la un interval îngust, nu le poți negocia semnificativ, pentru că sunt stabilite prin grilă sau prin lege, iar comisionul de agenție se mișcă, cel mult, cu câteva puncte procentuale. Costul cu adevărat mare, cel care poate face diferența de zeci de mii de euro, este prețul pe care îl plătești efectiv pe apartament, nu taxele din jurul lui.

Aici intervine, de fapt, rolul unui agent care lucrează pentru tine ca și cumpărător, nu pentru vânzător: îți arată, pe baza tranzacțiilor reale recente din zonă și nu doar a anunțurilor active, dacă prețul cerut este aliniat cu piața sau este umflat. O analiză comparativă de piață făcută corect, pe date de tranzacții, nu pe presupuneri, te ajută să negociezi cu argumente, nu pe simțire, și de multe ori economisește mai mult decât toate taxele din acest articol la un loc. Taxele le plătești oricum, indiferent de agenție; prețul corect al apartamentului, nu.