ROI e cea mai completă metrică pentru a evalua dacă o investiție imobiliară merită. Spre deosebire de yield (doar venit anual), ROI include toate componentele câștigului: chirie + apreciere + costuri totale + impozite.
Formula ROI total: `ROI = (Câștig total în perioadă ÷ Investiție inițială) × 100`
Componentele câștigului total: 1. Chirii nete încasate pe perioada deținerii. 2. Aprecierea capitală (diferența preț vânzare − preț cumpărare). 3. Minus: costuri totale (achiziție + mentenanță + vânzare + impozite).
Exemplu calcul ROI pe 10 ani: - Cumpărare: 100.000 EUR + 6.000 EUR costuri (notar, comision, intabulare) = 106.000 EUR investiție. - Chirii nete: 5.000 EUR/an × 10 ani = 50.000 EUR. - Vânzare an 10: 150.000 EUR (apreciere 50%). - Costuri vânzare: 8.000 EUR (notar + comision agent + impozit). - Câștig net vânzare: 142.000 EUR − 100.000 EUR = 42.000 EUR. - Câștig total: 50.000 + 42.000 = 92.000 EUR. - ROI total: 92.000 ÷ 106.000 = 86,8% pe 10 ani. - ROI anualizat: ~8,7%/an (calculul CAGR mai precis).
ROI vs Yield: - Yield = doar randamentul anual din chirie. - ROI = randament total (chirie + apreciere) pe perioadă. - Un yield mic (3,5%) într-o zonă cu apreciere mare (6%/an) → ROI excelent (9,5%/an). - Un yield mare (7%) în zonă fără apreciere → ROI doar mediu (7%/an).
CAGR (Compound Annual Growth Rate) — calcul precis ROI anualizat: `CAGR = (Valoare finală ÷ Valoare inițială)^(1/n) − 1`
Unde n = numărul de ani. Mai precis decât simpla împărțire la 10 — ține cont de capitalizarea câștigurilor.
Tipuri de ROI:
1. Cash-on-Cash Return (cu credit): - Cumperi cu credit ipotecar, investiția ta cash = avansul. - ROI raportat la cash investit propriu (mai mic decât total). - Permite leverage — randament % mai bun pe banii proprii.
2. Cap Rate (capitalization rate): - Echivalent cu yield-ul net. - Folosit ca standard în piețe instituționale.
3. IRR (Internal Rate of Return): - Calcul avansat care ia în considerare timing-ul cash flow-urilor. - Folosit de investitori instituționali.
Pentru cumpărători: - ROI sub 6%/an = sub piață, alte investiții mai bune (titluri stat, dividende). - ROI 6-9%/an = decent, investiție normală în imobiliare. - ROI peste 10%/an = excelent, dar verifică dacă nu există riscuri ascunse.
Atenție: ROI istoric NU garantează ROI viitor. Piața imobiliară românească a avut bule (2008) și recesiuni — calcule conservatoare obligatorii.