Yield-ul (sau „randamentul chiriei") e cea mai folosită metrică pentru a compara rapid investiții imobiliare. Spre deosebire de prețul de m² (care arată doar costul), yield-ul arată cât revine investiției anual ca venit.
Formula randament brut: `Randament brut = (Chirie lunară × 12) ÷ Preț achiziție × 100`
Exemplu: Apartament 100.000 EUR, chiria 600 EUR/lună. - Anual: 7.200 EUR. - Yield brut: 7.200 ÷ 100.000 × 100 = 7,2%.
Formula randament net (mai realistă): `Randament net = (Chirie anuală − impozite − costuri operaționale) ÷ Preț achiziție × 100`
Costuri de scăzut din chirie pentru a calcula net: - Impozit pe venit din chirie: 10% (regimul standard 2026, vezi „ANAF chirie"). - CASS (contribuție sănătate) — datorată dacă veniturile totale depășesc plafonul: 10% pe plafon de 6 salarii minime (~24.000 RON 2026). - PAD (asigurare obligatorie): ~110-130 RON/an. - Asigurare facultativă (recomandată dacă închiriezi): 200-400 EUR/an. - Fond reparații Asociație: 200-600 EUR/an în funcție de bloc. - Mentenanță și reparații (estimare): 5-10% din chirie anuală. - Lunile vacante (chiriaș lipsă): de regulă 1-2 luni/an în piețe normale. - Property management (dacă externalizezi): 5-10% din chirie.
Yield-uri tipice București (2026):
| Zonă | Yield brut tipic | Yield net tipic | |---|---|---| | Centru istoric / Lipscani | 4-5% | 2,5-3,5% | | Aviatorilor / Cotroceni (premium) | 4-5,5% | 3-4% | | Tineretului / Floreasca | 5-6% | 3,5-4,5% | | Sector 4 (Berceni / Tineretului S) | 6-7% | 3,9-4,4% | | Sector 6 (Drumul Taberei) | 6-7% | 3,8-4,3% | | Pantelimon / Colentina | 6,5-7,5% | 4-4,8% |
Pattern clar: zonele periferice cu prețuri mici au yield brut mai bun, dar atrag chiriași mai dificili (rotație mai mare, plăți întârziate).
Apreciere capitală (vs yield): - Yield-ul măsoară cash flow anual. - Capital appreciation măsoară creșterea valorii imobilului în timp. - Investiția totală = Yield + Capital appreciation. - Zonele cu yield mic (Aviatorilor) au de regulă apreciere capitală mai mare (5-8%/an istoric). - Zonele cu yield mare (Berceni) au apreciere mai mică (2-4%/an).
Comparație cu alte investiții (2026): - Depozit bancar lei: 5-6% dobândă, dar impozitat 10%. - Titluri de stat: 6-7% dobândă, scutite de impozit. - Imobiliare yield net: 3,5-4,5% + apreciere 3-5% = 6,5-9,5% total. - Imobiliarele câștigă pe termen lung (10+ ani), titlurile de stat pe termen scurt.
Pentru investitori serioși: - Folosește calculatorul de randament de pe site (`/utile/randament-investitie`) cu toate costurile reale. - Compară minim 3-5 imobile înainte de cumpărare. - Nu te limita la yield brut — randamentul net e ce contează.