Schemă patrimonială prin care vânzătorul transferă „goala proprietate" (nuda proprietate) către cumpărător, dar păstrează dreptul de folosință (uzufruct) — locuiește în continuare în imobil sau îl închiriază și încasează chiria, până la deces.
Cui se adresează: - Pensionari fără moștenitori direcți care vor lichiditate fără să rămână fără locuință. - Părinți care vor să transfere proprietatea copiilor anticipat dar să continue să locuiască. - Investitori în „viager" — un model francez popular, mai puțin frecvent în România.
Cum funcționează: 1. Vânzătorul vinde nuda proprietate la un preț mai mic decât valoarea integrală (de regulă 50–70%, în funcție de vârsta vânzătorului). 2. Cumpărătorul plătește prețul (cash, în rate sau ca rentă viageră lunară). 3. Vânzătorul păstrează uzufructul viager → locuiește gratuit, dar nu poate vinde sau ipoteca. 4. La decesul vânzătorului, uzufructul se stinge automat. Cumpărătorul devine proprietar deplin fără alte formalități.
Avantaje vânzător: lichiditate imediată + locuință asigurată pe viață. Avantaje cumpărător: discount semnificativ vs. piață deschisă + acces ulterior fără succesiune.
Riscuri cumpărător: dacă vânzătorul trăiește mult mai mult decât speranța de viață statistică, randamentul devine slab. Plata sub formă de rentă viageră lunară echilibrează riscul (cumpărătorul plătește doar până la deces).
Forma: act autentic notarial, cu evaluare a uzufructului (procentaj din valoare în funcție de vârsta uzufructuarului, tabel standardizat).