Uzufructul (Art. 703–748 Cod Civil) împarte proprietatea în două drepturi distincte: - Uzufructuarul — folosește bunul și încasează veniturile (chiria). - Nudul proprietar — deține „carcasa" juridică, dar nu poate folosi sau încasa nimic până la stingerea uzufructului.
Tipuri: - Uzufruct viager — durează până la decesul uzufructuarului. Cel mai frecvent în imobiliare. - Uzufruct pe termen — durată stabilită (5, 10, 20 ani). Se stinge automat la termen.
Constituire: - Prin act notarial (vânzare, donație cu rezervarea uzufructului, testament). - Prin lege (uzufructul soțului supraviețuitor pe cota de moștenire — în anumite condiții).
Drepturile uzufructuarului: - Locuiește în imobil sau îl închiriază (încasează chiria). - Plătește impozitele și cheltuielile curente. - NU poate vinde, ipoteca, demola sau modifica structural fără acordul nudului proprietar.
Drepturile nudului proprietar: - Poate vinde nuda proprietate (dar cumpărătorul preia bunul grevat de uzufruct). - La stingerea uzufructului (deces uzufructuar, expirarea termenului), devine proprietar deplin automat.
Aplicații în piață: 1. Părinți → copii: donație cu rezervarea uzufructului viager — copilul e proprietar pe acte, dar părintele locuiește până la deces. 2. Vânzare cu uzufruct (model viager francez): vânzător senior obține lichiditate dar continuă să locuiască. 3. Soți recăsătoriți: protejarea soțului supraviețuitor prin uzufruct pe locuința comună.
Cumpărător de „nudă proprietate": - Prețul e considerabil mai mic decât valoarea integrală (50–70%). - Nu poți folosi sau închiria — doar aștepți stingerea uzufructului. - Investiție pe termen lung, randament dependent de speranța de viață a uzufructuarului.