Suntem în chirie fără contract scris de un an: cum verificăm dacă proprietarul a înregistrat ceva la ANAF și cum recuperăm garanția la plecare?

Înainte de cele două întrebări punctuale, un lucru care schimbă tot tabloul: faptul că nu ați mai semnat nimic pe hârtie nu înseamnă că nu mai aveți contract. Când un contract pe durată determinată expiră, iar chiriașul rămâne în locuință și plătește chiria fără ca proprietarul să se opună, conform art. 1810 Cod civil, contractul se consideră reînnoit pe durată nedeterminată, în aceleași condiții . Se numește tacită relocațiune și exact asta s-a întâmplat în cazul vostru din septembrie 2025 încoace. Deci relația voastră cu proprietarul este perfect validă juridic, doar că este acum pe durată nedeterminată.

Asta contează enorm pentru preaviz. La un contract pe durată nedeterminată, proprietarul nu vă poate da afară de pe o zi pe alta. Un preaviz verbal „până pe 1" sau „până pe 10", invocat pe baza unui contract vechi care oricum nu mai este în vigoare, nu are nicio valoare legală. În practică, pentru locator (proprietar), termenul de preaviz este, de regulă, de 60 de zile, dacă închirierea a fost pe o durată nedeterminată . Preavizul trebuie dat în scris (o notificare, inclusiv pe WhatsApp dacă acolo comunicați, dar ideal prin ceva ce lasă urmă clară), nu azvârlit verbal. Practic, aveți timp și nu sunteți obligați să plecați în câteva zile.

1. Cum aflați dacă există un contract înregistrat la ANAF pe CNP-ul vostru

Da, puteți verifica. Întâi, de reținut că obligația de a înregistra contractul este la locator (proprietar) sau la persoana desemnată, nu la chiriaș — deci nu voi trebuia să faceți nimic, el avea datoria. Din 2023, persoanele fizice care obțin venituri din închiriere au obligația să înregistreze contractul la ANAF, prin formularul C168, în termen de 30 de zile de la încheiere .

Ca să aflați dacă a înregistrat ceva pe numele și CNP-ul vostru, aveți nevoie de cont în Spațiul Privat Virtual (SPV) al ANAF (vă faceți unul gratuit, pe baza CNP-ului). În SPV puteți depune o solicitare de informații către ANAF — practic întrebați în scris, oficial, dacă figurați ca locatar într-un contract de locațiune înregistrat și cereți datele acestuia. ANAF are evidența contractelor C168, iar voi, fiind parte în raportul respectiv (chiriașul declarat), aveți un interes legitim să cereți aceste informații. Alternativ, puteți depune o cerere scrisă direct la registratura administrației financiare de care aparțineți, cu actul de identitate.

Important de știut: ANAF vrea acum să aibă elementele de contact ale chiriașului, pe care îl poate contacta pentru verificarea datelor din contractul de închiriere . Cu alte cuvinte, dacă proprietarul a declarat ceva, numele vostru apare acolo, și aveți tot dreptul să cereți lămuriri. Dacă n-a înregistrat nimic, asta este o problemă a lui cu fiscul, nu a voastră — voi nu sunteți sancționați pentru neînregistrare, el este.

2. Garanția și chiria plătită până pe 15 noiembrie

Aici principiul de bază este simplu: garanția nu este chirie în avans, este o sumă de siguranță care se reține în mod legitim doar pentru daune produse de chiriaș peste uzura normală, chirie restantă sau utilități neplătite rămase pe numele proprietarului . Dacă predați apartamentul în stare bună și nu aveți restanțe, garanția vi se cuvine înapoi.

Problema reală a voastră este că utilitățile vin decalate cu două luni și el vrea să vă țină banii „până vin ultimele facturi". Aici nu există un termen legal unic — legea nu fixează un termen unic, așa că se aplică ce ați convenit în contract . Cum voi nu aveți clauză scrisă pe acest an, rămâne negocierea și buna-credință. Ca să nu rămâneți descoperiți, iată cum procedez eu într-o astfel de situație:

• Faceți un proces-verbal de predare-primire la plecare, cu poze și citirile de la contoare (apă, gaz, curent). Este cea mai importantă hârtie pe care o puteți avea. În lipsa unui proces-verbal de predare-primire care să confirme starea imobilului la momentul încetării contractului, proprietarul este cel care are obligația de a dovedi eventualele pagube. Cu alte cuvinte, procesul-verbal vă protejează pe voi.
• Propuneți o soluție concretă pentru utilitățile decalate. Fiind vorba de două luni de facturi care încă nu au venit, o variantă corectă și des folosită este ca el să rețină din garanție o sumă estimată și rezonabilă care să acopere consumul vostru rămas (calculată pe baza facturilor din lunile anterioare), iar restul să vi-l dea pe loc. Așa el este acoperit pentru consumul real, iar voi nu rămâneți cu toți banii blocați pe termen nelimitat. Puneți asta pe WhatsApp, în scris.
• Dacă refuză orice și devine evaziv, pasul corect este cerere scrisă, apoi notificare, apoi instanță, cu procesul-verbal și pozele ca probe . În instanță puteți cere restituirea garanției, dobândă legală pentru perioada în care v-a reținut banii și cheltuieli de judecată .

Despre chiria plătită până pe 15 noiembrie: ați plătit-o legal, pentru folosința apartamentului până la acea dată. Dacă el vă cere să plecați mai devreme (preaviz din inițiativa lui), atunci pentru zilele în care nu mai folosiți locuința, din culpa lui, chiria plătită în avans vi se cuvine proporțional înapoi — nu poate să vă dea afară și să păstreze și banii pe perioada în care nu mai stați acolo. Toate înțelegerile voastre pe WhatsApp (mărirea chiriei, mutarea datei de plată pe 15, cererea lui de a elibera) sunt dovezi valabile, pentru că conform art. 1178 Cod civil, contractul verbal are valoare juridică dacă poate fi dovedit prin probe indirecte . Păstrați toate conversațiile, nu ștergeți nimic.

Un sfat practic peste tot ce am scris: nu predați cheile și nu eliberați efectiv apartamentul până nu aveți fie garanția (minus estimarea de utilități), fie un acord scris clar despre cât vă reține, pentru ce, și până când vă dă restul. Momentul predării cheilor este singura pârghie reală pe care o aveți, folosiți-l inteligent. Pentru cifra exactă a sumei reținute pe utilități, verificați mediile din facturile lunilor trecute, ca estimarea să fie realistă și de netăgăduit.

Precizez că ce v-am scris sunt repere generale din practică și din Codul civil, nu o consultație juridică adaptată la fiecare detaliu al dosarului vostru. Dacă proprietarul se blochează complet, o oră la un avocat sau la un consilier juridic merită banii, mai ales că aveți dovezile de partea voastră.

Surse

• Codul civil (Legea 287/2009) – contractul de locațiune, tacita relocațiune, garanție
• ANAF – formularul C168 și Spațiul Privat Virtual (SPV)