Airbnb și Booking în 2026: regulile noi pentru regim hotelier

Regim hotelier 2026 înseamnă reguli noi pentru proprietarii care închiriază pe termen scurt prin Airbnb sau Booking: fiecare unitate de cazare are nevoie de un cod unic de înregistrare, se aplică o cotă forfetară de cheltuieli de 30% la venit, iar e-Factura se extinde către persoanele fizice. Mai jos îți explic ce ai de făcut, concret.

Ce se schimbă din 2026 pentru regimul hotelier

Din 20 mai 2026, prin Regulamentul UE 2024/1028, închirierile pe termen scurt prin platforme precum Airbnb și Booking necesită un cod unic de înregistrare pentru fiecare unitate de cazare, potrivit Adevărul, StartupCafe și PROFIT.ro. Practic, nu mai poți lista o proprietate fără acest cod.

Ideea din spatele regulii este simplă: fiecare stat membru, inclusiv România, creează un punct unic digital de înregistrare, iar platformele transmit datele despre activitatea gazdelor. Așa se închide cercul dintre ce apare pe Airbnb sau Booking și ce ajunge la autorități. Codul devine, așadar, condiția de bază pentru a putea publica anunțul.

Atenție: sistemul era în implementare

Vreau să fiu corect cu tine, pentru că este important: la data surselor, în mai 2026, generarea efectivă a codului în România era în curs de implementare. Cu alte cuvinte, procedura tehnică putea să nu fie complet funcțională încă. Nu îți promit că totul merge perfect chiar acum. Îți spun doar în ce direcție se mișcă regulile și că trebuie să fii pregătit să obții codul de îndată ce sistemul devine operațional. Pentru pasul concret de emitere a codului, locul unde întrebi este Ministerul Turismului.

Partea fiscală: cât rămâne impozitat

Aici sunt banii tăi, așa că merită atenție. Pentru venitul din închirierea pe termen scurt se aplică în 2026 o cotă forfetară de cheltuieli de 30%. Asta înseamnă că 30% din sumele brute încasate se deduce automat, iar restul de 70% este venitul net impozabil.

Ca să fie clar cu un exemplu simplu de calcul: dacă încasezi 10.000 de lei brut dintr-o lună de cazări, 3.000 de lei se scad ca și cheltuială forfetară, iar impozitul se aplică la cei 7.000 de lei rămași. Nu îți spun aici ce cotă de impozit se aplică peste acest venit net și nici ce contribuții datorezi, pentru că acestea se confirmă la ANAF și la contabilul tău, în funcție de situația ta.

e-Factura ajunge și la persoane fizice

Un alt element nou este că e-Factura se extinde către persoanele fizice care obțin venituri din regim hotelier. Dacă până acum ai asociat e-Factura doar cu firmele, în noul context și tu, ca proprietar persoană fizică, intri în acest mecanism. Este exact genul de obligație pe care mulți proprietari o descoperă târziu, iar atunci apar problemele.

Limita de 7 camere: când nu mai poți rămâne pe CNP

Există și un prag pe care trebuie să îl cunoști. Peste 7 camere, activitatea nu mai poate fi raportată pe CNP, adică nu o mai poți ține ca simplă persoană fizică. În acest caz este nevoie de înregistrarea ca PFA sau SRL.

De ce contează asta pentru tine? Pentru că forma juridică schimbă modul în care ții contabilitatea, cum facturezi și cum îți planifici cheltuielile. Dacă ai o singură garsonieră dată pe Airbnb, ești într-o lume. Dacă administrezi mai multe camere sau un mic ansamblu, ești în alta. Iar decizia dintre PFA și SRL nu se ia din auzite, ci împreună cu un contabil.

Ce faci, concret, ca să fii la regulă

Din perspectiva mea, de agent care lucrează exclusiv în interesul proprietarului, pașii practici sunt aceștia:

1. Verifici la Ministerul Turismului cum și de unde obții codul unic de înregistrare pentru fiecare unitate de cazare.

2. Te asiguri că fiecare anunț de pe Airbnb și Booking afișează codul, imediat ce sistemul îl generează.

3. Îți pui la punct partea fiscală cu un contabil: cum aplici cota forfetară de 30% și cum funcționează e-Factura în cazul tău.

4. Dacă depășești 7 camere, discuți din timp înregistrarea ca PFA sau SRL, nu în ultima zi.

5. Ții o evidență ordonată a încasărilor și a documentelor, ca să nu cauți hârtii când ai nevoie de ele.

Cum se leagă de reprezentarea exclusivă a proprietarului

Aici intervin eu. Reprezentarea exclusivă înseamnă că am un singur interes: al tău. Nu împart loialitatea între tine și altcineva. În contextul regimului hotelier, asta se traduce în lucruri foarte concrete: un contract corect, o evidență clară a proprietății și a modului în care este promovată, plus atenție la conformitate, astfel încât să nu te trezești cu un anunț blocat pentru că îi lipsește codul.

Practic, eu mă ocup de partea care ține de reprezentare și de ordinea documentelor, iar tu confirmi partea fiscală și codul la cei care le stabilesc. Așa nu rămâne nimic în aer.

Întrebări frecvente

Am nevoie de cod unic pentru fiecare apartament?

Da. Potrivit Adevărul, StartupCafe și PROFIT.ro, codul unic de înregistrare este necesar pentru fiecare unitate de cazare listată pe platforme precum Airbnb și Booking, iar fără el proprietatea nu mai poate fi listată.

Cât din venit este impozabil în regim hotelier?

Se aplică o cotă forfetară de cheltuieli de 30%, ceea ce înseamnă că 30% din sumele brute se deduce automat, iar restul de 70% este venitul net impozabil. Detaliile de calcul le confirmi la ANAF și la contabil.

Ce se întâmplă dacă am mai mult de 7 camere?

Peste 7 camere, activitatea nu mai poate fi raportată pe CNP, deci este nevoie de înregistrarea ca PFA sau SRL. Forma potrivită se decide împreună cu un contabil.

Codul se poate obține imediat?

Nu neapărat. La data surselor, în mai 2026, generarea codului în România era în curs de implementare, deci procedura tehnică putea să nu fie complet funcțională încă. Pentru starea la zi, întrebi la Ministerul Turismului.

Precizare: sunt agent imobiliar, nu contabil sau jurist. Obligațiile fiscale și codul de înregistrare se confirmă la ANAF, la un contabil și la Ministerul Turismului.