POT-ul răspunde la una dintre cele mai importante întrebări pentru orice teren: „Câți metri pătrați pot construi la sol?".
Formula: POT = (Suprafață construită la sol ÷ Suprafața terenului) × 100
Exemplu concret: - Teren 500 mp + POT maxim 40% → amprentă maximă 200 mp la sol. - Restul de 300 mp (60%) rămân ne-construite: spațiu verde, alei, parcare descoperită, retrageri obligatorii.
Valori orientative POT (București, 2026): - Zone „vile" centrale (Aviatorilor, Cotroceni, Primăverii): 30–40%. - Zone rezidențiale colective: 40–50%. - Zone centrale dense (Lipscani, Universitate): 60–80%. - Zone industriale/comerciale (Pipera, Iancu Nicolae periferie): 50–70%.
Cum se măsoară „suprafața construită la sol": - Include: pereții exteriori ai construcției + tot ce e închis sub acoperiș (chiar dacă deschis pe lateral, ex. terase acoperite). - NU include: trotuare, alei, scări exterioare neacoperite, copertine fără pereți, foișoare deschise sub anumite condiții. - Subsolul intră în calculul POT doar dacă depășește amprenta la sol (rar).
Strategie pentru maximizarea construcției: - POT-ul limitează amprenta la sol, dar nu numărul de etaje. - Cu POT 35% și CUT 1.5, poți construi 200 mp pe 3 etaje (200×3 = 600 mp utili) sau 100 mp pe 6 etaje. - Decizia depinde de regimul de înălțime (Hmax) și de costul construcției.
Verificare la cumpărare teren: - Certificatul de Urbanism (CU) listează POT-ul maxim aplicabil. - Dacă POT-ul e scăzut și ai nevoie de mai mult, ai 2 opțiuni: (1) cumperi teren mai mare; (2) inițiezi PUZ derogatoriu (durează 1+ an, costă 10.000+ EUR).