Hmax este unul dintre cei trei indici urbanistici fundamentali (POT, CUT, Hmax) care decid concret ce poți construi pe un teren. Spre deosebire de POT (amprenta la sol) și CUT (suprafața totală), Hmax-ul controlează direct silueta urbană și densitatea verticală.
Cum se exprimă: - Numeric în metri: „Hmax 12 m la cornișă, 15 m la coamă". - Prin regim de înălțime: „P+2E+M" (Parter + 2 Etaje + Mansardă), „P+8E" (Parter + 8 Etaje), „D+P+10E" (Demisol + Parter + 10 Etaje).
Echivalențe orientative: - Parter normal locuibil: 2.8-3.0 m înălțime. - Etaj curent: 2.8-3.2 m. - Comercial parter: 3.5-4.5 m (înălțime mai mare pentru vitrine). - Mansardă: 2.4-2.8 m utilizabili.
Valori orientative Bucuresti (2026): - Cartiere „vile" centrale (Cotroceni, Primăverii): Hmax 7-10 m (P+1E sau P+2E). - Zone rezidențiale colective standard: Hmax 18-25 m (P+5E până la P+7E). - Zone dense / centru: Hmax 40-60 m (turnuri P+12E până la P+18E). - Zone protejate / monumente istorice: Hmax egal cu media clădirilor existente pe stradă (preserve siluetă urbană).
Reguli de măsurare: - De unde măsoară: de la cota terenului natural (înainte de orice excavație) sau de la cota stradă, după caz în PUG. - Până unde: la cornișă (limita acoperișului plat) sau la coamă (vârful acoperișului înclinat). - Nu contează: parapetele decorative, antenele, coșurile de fum, lifturile.
Combinația POT + CUT + Hmax: Toți cei 3 indici trebuie respectați simultan. Exemplu: teren 1000 mp, POT 40%, CUT 2.5, Hmax 21 m (P+6E). - POT permite 400 mp la sol. - CUT permite 2.500 mp total. - Hmax permite max 7 niveluri (P+6E). - Construcție optimă: 400 mp × 6 etaje = 2.400 mp (sub CUT-ul de 2.500). Limitat de Hmax, nu de CUT.
Pentru cumpărători: dacă cumperi o casă în zonă „liniștită" cu Hmax 10 m și apare un PUZ derogatoriu care urcă Hmax-ul la 25 m pe parcele vecine, siluetă urbană se schimbă radical. Verifică PUZ-urile în consultare în zona ta.