PUZ-ul este instrumentul prin care se „rafinează" sau se ajustează PUG-ul pentru o zonă specifică dintr-o localitate. Frecvent inițiat de un investitor care vrea să construiască un ansamblu rezidențial sau un proiect mixt mai mare decât permite PUG-ul actual.
Două tipuri principale:
1. PUZ de detaliere — explicitează reglementări PUG ambigue pentru o zonă, fără să le modifice (rar).
2. PUZ derogatoriu — modifică indicii PUG pentru a permite un proiect specific. Exemple tipice: - Crește POT-ul de la 35% la 45%. - Crește CUT-ul de la 1.2 la 2.5 (= mai multe etaje). - Schimbă funcțiunea zonei (din rezidențial mic în rezidențial mediu cu spații comerciale la parter).
Marea majoritate a PUZ-urilor din București (2020-2026) sunt derogatorii.
Procedura (2026, post OUG 31/2025): 1. Aviz de oportunitate obținut de la Primărie (Arhitect Șef) — 30 zile analiză + 15 zile emitere. 2. Elaborare PUZ de către firmă de urbanism autorizată. 3. Avize de la instituții competente (mediu, ANCPI, ANRM, ISU, monumente istorice etc.). 4. Consultare publică — minim 30 zile, anunț în mass-media + afișare la Primărie. 5. Aprobare prin Hotărâre Consiliu Local.
Durată totală: 8-18 luni în București, mai puțin în orașe mici.
Implicații pentru cumpărători: - Apartament „pe planuri": cere extras PUZ aprobat al ansamblului — confirmare că dezvoltatorul are dreptul legal să construiască cu acea înălțime și densitate. - Casă în zonă liniștită: verifică pe site-ul Primăriei dacă există PUZ-uri în consultare care ar putea aduce blocuri-turn lângă tine. - PUZ-urile sunt publice — toți cetățenii pot face observații în dezbatere și le pot contesta în instanță în 6 luni de la aprobare.