Impozit la vânzarea apartamentului în 2026: plătești 1% sau 3%?

Impozitul la vânzarea apartamentului în 2026 este de 1% sau 3% din valoarea din contract: plătești 3% dacă ai deținut imobilul mai puțin de 3 ani și 1% dacă l-ai deținut mai mult de 3 ani. Se achită o singură dată, de către vânzător, la notar, în ziua semnării contractului de vânzare-cumpărare.

Sună simplu, și chiar este. Problema apare când confunzi prețul de listare cu suma pe care o duci acasă. Ca agent care lucrează exclusiv în interesul clientului, plătit doar de client și doar la finalul unei tranzacții reușite, cel mai des primesc întrebarea aceasta abia după ce s-a semnat: „Bun, dar eu cu cât rămân?". Hai să o lămurim înainte, nu după.

Cât este impozitul la vânzare în 2026: 1% sau 3%

Regula este legată de o singură variabilă: cât timp ai deținut imobilul înainte să îl vinzi.

• 3% din valoarea din contract dacă ai deținut imobilul mai puțin de 3 ani.

• 1% din valoarea din contract dacă ai deținut imobilul mai mult de 3 ani.

Potrivit Notariate.ro, aceasta este cota de impozit pe venitul din transferul proprietății imobiliare, iar conform notari.pro pragul de referință rămâne perioada de deținere de 3 ani. Cu alte cuvinte, dacă ai cumpărat un apartament acum doi ani și vrei să îl vinzi acum, statul reține 3% din preț. Dacă l-ai avut cinci ani, reține doar 1%. Diferența, pe o vânzare de câteva sute de mii de lei, nu este deloc de neglijat.

Cine plătește și când

Impozitul este plătit de vânzător, o singură dată, direct la notar, în ziua în care se semnează contractul de vânzare-cumpărare. Nu îl declari separat luni mai târziu și nu îl împarți cu cumpărătorul. Notarul îl calculează, îl reține și îl virează. Practic, din suma pe care o primești pe apartament, această felie pleacă înainte să ajungă la tine.

Plafonul de 450.000 lei a fost eliminat

Aici este schimbarea pe care mulți proprietari încă nu au digerat-o. În trecut, primii 450.000 de lei din prețul unei locuințe erau neimpozabili, iar impozitul se aplica doar peste acest prag. Acest plafon neimpozabil a fost eliminat. În 2026 impozitul se plătește chiar și pentru imobile a căror valoare este sub 450.000 de lei.

Concret: dacă îți imaginai că un apartament „mic", vândut sub vechiul prag, scapă de impozit, nu mai este cazul. Se aplică 1% sau 3% de la primul leu din valoarea contractului, în funcție de perioada de deținere. Este exact genul de detaliu care schimbă calculul „cu cât rămân" pentru un client care nu a mai vândut de câțiva ani.

Ce plătește cumpărătorul, ca să nu amestecăm lucrurile

Ca să fie clar cine ce suportă: impozitul de 1% sau 3% este al vânzătorului. Cumpărătorul plătește separat onorariul notarului pentru autentificarea actului și intabularea în cartea funciară. Sunt costuri diferite, ale unor părți diferite. Când discut cu un vânzător, vreau să știe exact ce iese din buzunarul lui și ce nu, ca să nu se sperie de o cifră care, de fapt, nu îl privește.

Unghiul care contează: cât rămâi DE FAPT în mână

Prețul de listare este un titlu. Netul este povestea adevărată. Din suma pe care o vezi în anunț se scad, rând pe rând, mai multe lucruri până rămâi cu banii pe care îi folosești mai departe pentru următoarea locuință sau pentru orice altceva ai plănuit.

Când construiesc împreună cu un proprietar planul de vânzare, punem pe hârtie tot lanțul:

1. Prețul realist de vânzare, nu cel emoțional, ci cel pe care piața îl confirmă.

2. Impozitul la notar, 1% sau 3%, în funcție de când ai devenit proprietar.

3. Comisioanele și costurile asociate tranzacției.

4. Eventuale sume rămase de achitat, dacă imobilul mai are un credit legat de el, lucru care se confirmă și se aliniază tot în procesul de vânzare.

Abia după ce scazi tot acest lanț vezi netul real. De multe ori, câteva mii de euro în plus sau în minus nu vin din negocierea prețului, ci din momentul ales pentru vânzare și din felul în care este structurată tranzacția.

De ce momentul deținerii poate face diferența

Dacă ești la limita celor 3 ani de deținere, saltul de la 3% la 1% poate însemna o economie serioasă. Nu spun că trebuie să amâni orbește o vânzare, pentru că piața se mișcă și ea, iar o lună pierdută poate costa mai mult decât economia la impozit. Dar spun că merită să pui cele două lucruri pe același cântar înainte de a semna. Este exact genul de decizie pe care o luăm cu numerele în față, nu din burtă.

Fă-ți singur o estimare rapidă

Ca să nu pleci de la zero, pe site am pus la dispoziție un calculator de taxe la vânzare. Introduci valoarea și perioada de deținere și ai o primă imagine asupra impozitului și a costurilor, ca punct de plecare pentru discuția reală despre netul tău. Este un instrument de orientare, nu un verdict fiscal, dar te scoate din zona presupunerilor.

Întrebări frecvente

Plătesc 1% sau 3% la vânzarea apartamentului în 2026?

Plătești 3% dacă ai deținut imobilul mai puțin de 3 ani și 1% dacă l-ai deținut mai mult de 3 ani. Impozitul se aplică la valoarea din contract, potrivit Notariate.ro și conform notari.pro.

Mai există plafonul neimpozabil de 450.000 de lei?

Nu. Plafonul neimpozabil de 450.000 de lei a fost eliminat, așa că impozitul se plătește chiar și pentru imobile cu o valoare sub această sumă.

Cine plătește impozitul, vânzătorul sau cumpărătorul?

Impozitul de 1% sau 3% este plătit de vânzător, o singură dată, la notar, în ziua semnării. Cumpărătorul suportă separat onorariul notarului pentru autentificare și intabularea în cartea funciară.

Ce se întâmplă la moștenire sau când sunt mai mulți proprietari?

Acestea sunt cazuri speciale, cu particularități proprii. Cifra exactă și modul de aplicare se confirmă întotdeauna la notar, în funcție de situația concretă.

Andrei Juganaru este agent imobiliar REALTOR®, nu consultant fiscal sau notar. Cifra exactă a impozitului și situațiile speciale se confirmă la notar, în funcție de fiecare tranzacție.