Evacuarea e procedura legală finală când un chiriaș refuză să plece sau ocupă imobilul fără drept. Atenție: în România, NU poți evacua singur — orice „evacuare cu forța" e ilegală și se pedepsește.
Cadru legal: - Codul Civil Art. 1816-1820 (rezilierea locațiunii). - Codul de Procedură Civilă (procedură contencios + executare silită).
Cazuri tipice pentru evacuare:
1. Neplata chiriei: - Cea mai frecventă cauză. - 2-3 luni neplată = motiv reziliere.
2. Expirarea contractului: - Chiriașul refuză să plece. - Locatorul trebuie să-l evacueze legal.
3. Folosire necorespunzătoare: - Daune mari. - Activități ilegale. - Subînchiriere neautorizată.
4. Ocupant fără titlu: - Cineva care a intrat ilegal. - Foști proprietari care refuză să plece după vânzare.
Procedura completă:
Pasul 1: Somație de plată / Notificare: - Locatorul comunică chiriașului motivul. - Termen pentru rezolvare voluntară (de regulă 15-30 zile). - Prin executor judecătoresc sau scrisoare recomandată cu confirmare.
Pasul 2: Reziliere contract: - Dacă chiriașul nu plătește sau nu remediază problema. - Notificare reziliere comunicată.
Pasul 3: Cerere în instanță: - Judecătoria competentă. - Cerere de evacuare + recuperare datorii. - Probe: contract, notificări, dovezi neplată.
Pasul 4: Hotărâre judecătorească: - Durată proces: 3-12 luni (procedură specială rapidă). - Apel posibil (suspendare execuție).
Pasul 5: Executor judecătoresc: - Comunică hotărârea către chiriaș. - Termen pentru plecare voluntară (de regulă 15-30 zile).
Pasul 6: Evacuare efectivă: - Executor + martori + eventual poliție. - Evacuare bunuri chiriaș (depozitare temporară). - Predare cheilor locator.
Durată totală: 6-18 luni standard.
Procedura rapidă „pe baza titlului executoriu" (Art. 638 CPC):
Condiții: - Contract autentic notarial cu clauză executorie. - Sau hotărâre judecătorească anterioară.
Procedură: - Direct la executor, fără proces nou. - Durată: 1-3 luni.
Costuri evacuare (2026):
1. Onorariu executor: - 5-15% din valoare (creanță + bunuri). - Minim 500-2.000 RON.
2. Onorariu avocat (recomandat): - 2.000-5.000 EUR pentru proces complet.
3. Taxe judiciare: - 100-500 RON (în funcție de valoare).
4. Cheltuieli depozitare bunuri: - Dacă chiriașul lasă mobilier. - 100-500 RON/lună depozit.
TOTAL estimativ: 3.000-10.000 EUR.
Acoperire prin contract: - Penalități prevăzute (chirie + daune). - Reținere garanție. - Acțiune separată pentru diferență.
Greșeli grave evitabile:
NU FACE:
1. Schimbarea încuietorilor: - Infracțiune „violare de domiciliu" + „distrugere bunuri". - Răspundere penală + civilă.
2. Întreruperea utilităților: - Apa, gazul, curentul — interzis intenționat. - Chiriașul poate cere despăgubiri.
3. Hărțuirea chiriașului: - Vizite repetate abuzive. - Mutarea bunurilor lui. - Amenințări verbale sau scrise.
4. „Evacuare" prin terți angajați: - Răspundere atât locator cât și executanți.
Cazuri speciale:
1. Locuințe sociale (din proprietatea statului/primăriei): - Proceduri specifice + protecții suplimentare.
2. Familii cu copii: - Posibile termene mai lungi acordate de instanță. - Iarna: instanțele evită evacuările (sub temperaturi extreme).
3. Persoane în vârstă/cu dizabilități: - Considerații umanitare dar nu protecție absolută.
4. Chiriași cu acte falsificate: - Răspundere penală chiriaș (fals + uz fals). - Evacuare se face oricum.
Pentru locatori — prevenție:
Verificare chiriaș înainte de semnătură: - Adeverință venit (chirie max 30-40% din venit). - Referințe chirii anterioare. - Verificare istoric debitor (Biroul de Credit). - Întâlnire față în față + impresie generală.
Contract solid: - Clauză executorie notarială (pentru tranzacții mari). - Garanție 2 luni chirie minim. - Co-debitor sau girant pentru chiriași tineri.
Asigurare „chiriaș rău": - Polițe specifice pentru proprietari investitori. - Acoperă chirii neplătite + daune. - Cost 50-200 EUR/an per apartament.
Pentru chiriași:
Drepturi: - Termen rezonabil plecare. - NU evacuare fără proces. - Restituire bunuri personale.
Apărare: - Verifică legalitatea procedurii. - Apel dacă procedura e abuzivă. - Avocat dacă suma e mare.