Ordinul de plată condiționat (OPC) e cel mai folosit mecanism de siguranță în tranzacțiile imobiliare din România. Mai simplu și mai ieftin decât Escrow, oferă protecție bună pentru tranzacții standard.
Cum funcționează:
Pasul 1: La banca cumpărătorului, se completează Ordin de Plată Condiționat cu: - Beneficiar: vânzătorul (IBAN și nume). - Sumă: prețul de vânzare. - Condiția: „Plata se efectuează la prezentarea Extrasului de Carte Funciară emis după intabularea pe numele cumpărătorului [nume]". - Termen valabilitate: de regulă 30 zile.
Pasul 2: Cumpărătorul depune banii în contul lui (cu blocare pentru OPC).
Pasul 3: Se semnează actul de vânzare la notar + se depune cererea de intabulare la ANCPI.
Pasul 4: La emiterea extrasului CF nou (cu noul proprietar): - Vânzătorul prezintă extrasul la banca cumpărătorului. - Banca verifică conformitatea documentului cu condiția. - Eliberează banii către vânzător.
Pasul 5: Dacă condiția nu se îndeplinește în termen: - OPC expiră. - Banii revin la cumpărător.
Cost (2026): - BCR, BRD, OTP, Raiffeisen: 50-200 RON (one-time). - Bănci mai mici: uneori gratuit sau 30 RON. - Comparativ cu Escrow: 5-10x mai ieftin.
Avantaje OPC: - Simplitate — formulare standard la majoritatea băncilor. - Cost mic — sub 200 RON. - Procedură rapidă — se semnează în 30 min la bancă.
Limitări OPC vs Escrow: - Banii rămân în contul cumpărătorului (blocat) → dacă cumpărătorul moare sau falimentează între timp, banii intră în masa succesorală/falimentară. Escrow îi protejează mai bine. - Verificarea condiției e responsabilitatea funcționarului bancar — uneori interpretare greșită (refuz eliberare deși condiția e clar îndeplinită). - Necesită cooperarea cumpărătorului pentru reînnoire — dacă termenul OPC expiră înainte ca intabularea să fie gata, trebuie reînnoit.
Probleme frecvente:
1. Intabulare întârziată peste termenul OPC: - ANCPI poate dura 4-8 săptămâni în sectoare aglomerate. - OPC inițial de 30 zile poate fi insuficient. - Soluție: cere OPC cu termen 60-90 zile direct.
2. Vânzător nemulțumit de risc: - Vânzătorul nu vede banii decât după intabulare. - Dacă cumpărătorul renunță la cumpărare în timpul Procesului — banii nu se eliberează, vânzătorul rămâne cu nimic. - Soluție: combinație OPC + avans cash semnificativ (10-20%) la semnarea actului.
3. Documente incomplete: - Banca cere extras CF original + ștampilat. Copii nu sunt acceptate. - Procesul de obținere extras dublu (unul pentru bancă, unul pentru vânzător) durează.
Pentru tranzacții standard sub 100.000 EUR: - OPC e suficient și economic. - Combină cu avans 10-15% la semnare pentru a echilibra riscul.
Pentru tranzacții peste 200.000 EUR sau cu complicații: - Escrow e mai sigur, justifică costul adițional.