Intravilanul e zona „urbană" a unei localități — perimetrul în care construcția e permisă conform PUG. Tot ce e în afara intravilanului e extravilan (de regulă agricol, pădure, drumuri).
Caracteristici intravilan: - Construcții permise conform PUG/PUZ. - Utilități publice disponibile sau planificate (apă, canal, electric, gaz). - Drumuri asfaltate sau pavate. - Servicii publice apropiate (școală, spital, transport în comun). - Impozit pe clădire mai mare decât pe terenul extravilan, dar terenul construit valorează mult mai mult.
Diferența de preț: - Teren extravilan agricol: 2-10 EUR/mp (variabil pe zone). - Teren intravilan construibil: 50-500+ EUR/mp în București, mai puțin în orașe mici. - Diferența explică de ce scoaterea din circuit agricol + introducerea în intravilan sunt operațiuni rentabile când au șanse de a fi aprobate.
Cum verifici dacă un teren e intravilan: - Certificat de Urbanism — menționează explicit „intravilan" sau „extravilan". - PUG localitate pe site Primărie — perimetrul intravilanului e pe planul de bază. - Extras CF — categoria de folosință („curți construcții" = intravilan; „teren agricol" = de regulă extravilan).
Subzonele intravilanului (după PUG): - L1, L2, L3 — rezidențial cu densități diferite. - M1, M2 — mixt. - C, S — comercial, servicii. - I1, I2 — industrial. - V — verde (parc, teren neutilizabil construcție).
Atenție pentru cumpărători: - „Intravilan" nu înseamnă automat construibil. Un teren intravilan în zonă V (spațiu verde) nu se poate construi. - Verifică zona funcțională exactă din PUG/PUZ, nu doar statutul intravilan. - Indicii urbanistici (POT, CUT, Hmax) decide ce poți construi efectiv.
Extinderea intravilanului: - Localitățile își extind periodic intravilanul prin actualizare PUG. - Procedură: HCL → consultare publică → aprobare → înregistrare ANCPI. - Terenurile incluse cresc semnificativ în valoare overnight (de 5-20x). - Speculație: investitori cumpără terenuri extravilan în zone unde se preconizează extindere intravilan. Risc mare — extinderea poate să nu se aprobe.