Extravilanul e zona „rurală" sau „neurbană" — terenurile aflate în afara perimetrului intravilan al unei localități. În România majoritatea suprafeței țării e extravilan (terenuri agricole, păduri, pășuni).
Categorii de folosință extravilan: - Arabil — teren cultivabil. - Pășune — pentru creșterea animalelor. - Vie / Livadă — culturi permanente. - Fâneață — pentru fân. - Pădure — terenuri forestiere. - Neproductiv — terenuri abrupte, mlăștinoase, fără folosință agricolă. - Construcții (rar pe extravilan) — depozite agricole, sere mari, ferme.
Cadru legal: - Legea 18/1991 privind fondul funciar (categoriile de folosință). - Legea 17/2014 privind vânzarea-cumpărarea terenurilor agricole extravilane (preempțiune obligatorie).
Caracteristici extravilan: - Construcția limitată — doar în cazuri speciale (cabane forestiere, depozite agricole, sere) și cu avize multiple. - Utilități deseori absente — apă, canal, electric pot lipsi sau fi departe. - Drumuri — adesea drumuri de pământ, nemodernizate. - Servicii publice — la distanță (școală, transport, medical). - Prețuri mici — 2-15 EUR/mp tipic, mult sub intravilan.
Drept de preempțiune (Legea 17/2014): La vânzarea unui teren agricol extravilan, există drept de preempțiune în această ordine: 1. Coproprietarii terenului. 2. Arendașii activi pe teren. 3. Proprietarii vecini ai terenului. 4. Tinerii fermieri. 5. Cooperative agricole. 6. Statul român.
Doar dacă niciunul dintre ei nu exercită preempțiunea în 30-45 zile, vânzarea poate continua către terț.
Procedura preempțiunii: - Vânzătorul depune oferta de vânzare la Primăria localității. - Primăria afișează oferta și o transmite preemptori. - 30 zile termen de exercitare (45 zile pentru categorii speciale). - Dacă niciun preemptor nu răspunde → certificat eliberare preempțiune → vânzare liberă.
Pentru cumpărători: - Verifică preempțiunea îndeplinită corect. Tranzacțiile cu Legea 17/2014 încălcată pot fi anulate în 3 ani. - Verifică categoria de folosință — schimbarea costă timp și bani (vezi „scoatere circuit agricol"). - Verifică PUG-ul localității — terenul e prevăzut pentru extindere intravilan în viitor? Asta crește valoarea potențială.
Strategii investitor: - Cumpărarea în zone cu PUG în actualizare — terenuri care vor deveni intravilan în 2-5 ani. Risc mare, randament potențial 5-20x. - Terenuri pentru sere / depozite — uz agricol legitim, fără scoatere din circuit, dar producție efectivă necesară. - Pădure — investiție pe termen foarte lung, randament redus pe an, dar protecție inflație.