Ce verifici înainte să cumperi un apartament: extras CF, sarcini, intabulare

Înainte să cumperi un apartament verifici extrasul de carte funciară actualizat: cine este proprietarul real, ce sarcini apasă imobilul (ipoteci, sechestre, servituți), dacă este intabulat și dacă există litigii. Ca agent al cumpărătorului fac aceste verificări pentru tine înainte de ofertă, ca să nu plătești pentru probleme ascunse.

Ce este extrasul de carte funciară

Cartea funciară este documentul oficial în care statul înregistrează cine deține un imobil și ce obligații sunt legate de el. Extrasul de carte funciară este o fotografie actuală a acelei situații, eliberat de Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară (ANCPI). Pentru o tranzacție se folosește extrasul de informare, iar la momentul semnării la notar se lucrează cu extrasul de autentificare, care blochează temporar imobilul.

Un extras are, de regulă, trei părți pe care le citești în ordine:

• Partea I — descrie imobilul: adresa, numărul cadastral, suprafața utilă, compartimentarea, cota din părțile comune și terenul aferent.

• Partea a II-a — spune cine este proprietarul și cum a dobândit imobilul (vânzare, moștenire, donație).

• Partea a III-a — arată sarcinile: ipoteci, interdicții, sechestre, servituți, notări de litigiu.

Regula de bază este simplă: cumperi ce scrie în extras, nu ce ți se spune. Dacă suprafața din extras nu se potrivește cu ce vezi la fața locului, ai deja un semnal.

Cum verifici proprietarul real

Prima întrebare este dacă cel care vinde este chiar cel trecut în Partea a II-a. Se compară numele din extras cu actul de identitate al vânzătorului. Apar frecvent situații care schimbă complet discuția:

• Mai mulți proprietari — un apartament poate fi deținut în cotă de două sau mai multe persoane; toți trebuie să fie de acord cu vânzarea.

• Bun comun al soților — chiar dacă în extras apare un singur nume, imobilul poate fi dobândit în timpul căsătoriei, deci este nevoie de acordul celuilalt soț.

• Moștenire — dacă proprietarul a dobândit prin moștenire, verifici că certificatul de moștenitor este în regulă și că nu au rămas alți moștenitori.

• Vânzare prin împuternicit — dacă semnează cineva pe bază de procură, procura trebuie să fie valabilă și să acopere exact acest tip de act.

Sarcinile: ipoteci, sechestre, servituți

Partea a III-a este cea care ascunde cele mai scumpe surprize. O sarcină înseamnă un drept al altcuiva asupra apartamentului tău viitor.

Ipoteca

Cel mai des întâlnită. Apartamentul este garanție la un credit al vânzătorului. Nu este neapărat un obstacol, dar tranzacția trebuie construită astfel încât creditul să fie stins și ipoteca radiată, de regulă chiar din prețul plătit. Ordinea pașilor se stabilește la notar și, dacă e cazul, cu banca.

Sechestrul și interdicțiile

Un sechestru sau o interdicție de înstrăinare arată că imobilul este blocat de o autoritate sau de o instanță. Aici nu improvizezi: un imobil cu sechestru nu se cumpără până nu este clarificată situația.

Servituțile

O servitute este un drept al unei alte proprietăți asupra imobilului — de exemplu un drept de trecere. La apartamente apare mai rar decât la case și terenuri, dar merită citită, pentru că te poate limita în folosință.

Intabularea și cadastrul

Cadastrul înseamnă că imobilul are un număr și o descriere tehnică oficială. Intabularea înseamnă că dreptul de proprietate este înscris efectiv în cartea funciară pe numele vânzătorului. Practic: cadastrul descrie apartamentul, intabularea confirmă cine îl deține.

Un apartament intabulat este mult mai simplu de cumpărat, pentru că dreptul vânzătorului este deja recunoscut de stat. Dacă imobilul nu este intabulat sau documentația cadastrală lipsește, tranzacția se poate complica sau întârzia. Nu este întotdeauna un motiv de renunțare, dar este un motiv să ceri lămuriri înainte, nu după.

Litigiile

În carte funciară se pot nota procese în curs legate de imobil — de la contestarea unei moșteniri până la dispute între foști proprietari. O notare de litigiu nu blochează automat vânzarea, dar te avertizează că dreptul de proprietate ar putea fi pus în discuție. Regula mea este clară: dacă apare un litigiu notat, se oprește oferta până înțelegem exact despre ce este vorba.

De ce contează antecontractul

Antecontractul (promisiunea de vânzare-cumpărare) este pasul dintre „ne-am înțeles” și „semnăm la notar”. El fixează prețul, termenul până la care se semnează contractul final, avansul și, foarte important, condițiile în care afacerea se desface dacă apare o problemă juridică.

Un antecontract bine făcut te protejează în două direcții: îți rezervă apartamentul la prețul convenit și îți dă o cale de ieșire dacă la verificări apare o sarcină nedeclarată. Fără el, rămâi cu o înțelegere verbală care nu ține în nicio negociere serioasă.

Ce verific eu pentru tine ca agent al cumpărătorului

Când te reprezint pe tine, cumpărătorul, aceste verificări sunt treaba mea, nu grija ta:

1. Cer extrasul de carte funciară actualizat și îl citesc parte cu parte.

2. Confirm că vânzătorul din extras este cel care semnează și că are dreptul să vândă singur.

3. Identific sarcinile și explic în cuvinte simple ce înseamnă fiecare pentru tine.

4. Verific dacă imobilul este intabulat și dacă documentația cadastrală există.

5. Construiesc oferta și antecontractul astfel încât să fii protejat, nu expus.

Rezultatul este că mergi spre notar cu o imagine clară a ceea ce cumperi și cu riscurile scoase din umbră înainte să pui bani pe masă.

Întrebări frecvente

Cât de vechi poate fi extrasul de carte funciară?

Pentru siguranță se lucrează cu un extras cât mai recent, pentru că situația se poate schimba de la o zi la alta. La semnarea propriu-zisă, notarul obține un extras nou. Termenele exacte le confirmi la notar.

Pot cumpăra un apartament cu ipotecă?

Da, se întâmplă des. Ipoteca se stinge din prețul plătit și se radiază, cu pașii stabiliți la notar și, dacă este nevoie, împreună cu banca vânzătorului.

Ce se întâmplă dacă apartamentul nu este intabulat?

Nu este automat o piedică, dar tranzacția se poate complica sau întârzia. Se clarifică situația cadastrală înainte de a merge mai departe.

Antecontractul este obligatoriu?

Nu este obligatoriu prin lege, dar este puternic recomandat, fiindcă îți fixează prețul și îți dă protecție dacă apar probleme la verificări.

Sunt agent imobiliar, nu notar sau jurist — verificarea juridică finală se face la notar sau la avocat.