Cum vinzi un apartament moștenit: succesiune, acte necesare și taxe

Ai moștenit un apartament de la un părinte sau de la o rudă apropiată și te gândești să îl vinzi. Este o situație prin care trec mulți proprietari, de multe ori într-un moment emoțional dificil, iar pe deasupra vine și partea administrativă: acte, notar, taxe, termene. Vestea bună este că procesul are pași clari. Vestea care merită atenție de la început este că nu poți vinde apartamentul înainte de a parcurge acești pași, indiferent cât de repede vrei să închei tranzacția.

În continuare treci prin tot ce trebuie să știi: de ce ai nevoie de certificatul de moștenitor înainte de orice altceva, ce acte se cer la notar, cât te costă succesiunea, ce se întâmplă când sunteți mai mulți moștenitori și, la final, ce impozit plătești atunci când vinzi efectiv apartamentul.

Nu poți vinde fără certificatul de moștenitor

Un apartament moștenit nu poate fi vândut atâta vreme cât moștenirea nu a fost dezbătută. Ca să poți vinde, dreptul de proprietate trebuie transferat oficial pe numele tău, și al celorlalți moștenitori, dacă sunteți mai mulți, iar acest transfer se face prin succesiune.

Succesiunea se dezbate la notarul public, de regulă la un notar din raza teritorială unde a avut ultimul domiciliu persoana decedată. La finalul procedurii, notarul eliberează certificatul de moștenitor, documentul care atestă cine sunt moștenitorii, ce cotă are fiecare și ce bunuri intră în masa succesorală. Fără acest certificat, niciun notar nu va autentifica un contract de vânzare-cumpărare pentru apartamentul respectiv, iar cartea funciară nu poate fi actualizată pe numele tău.

Dacă între moștenitori nu există înțelegere sau dacă apar contestații cu privire la testament ori la calitatea de moștenitor, dosarul poate ajunge în instanță, iar procedura devine un partaj judiciar, mult mai lung decât unul notarial. Din acest motiv, cu cât începi mai devreme discuțiile cu ceilalți moștenitori, cu atât ai șanse mai mari să închei totul pe cale amiabilă, la notar.

Actele necesare pentru dezbaterea succesiunii

Lista exactă diferă de la un dosar la altul, în funcție de numărul de moștenitori și de tipul bunurilor rămase, dar notarii cer, de regulă:

• certificatul de deces al proprietarului

• actele de proprietate ale apartamentului, cum ar fi contractul de vânzare, titlul de proprietate sau un certificat de moștenitor anterior

• actele de identitate ale tuturor moștenitorilor

• certificatele de naștere și, după caz, de căsătorie, care dovedesc gradul de rudenie cu persoana decedată

• certificatul fiscal care arată că nu există datorii la bugetul local pentru apartamentul respectiv

• extrasul de carte funciară actualizat, pentru identificarea corectă a imobilului

• testamentul, dacă există unul

La acestea se pot adăuga, de la caz la caz, certificate de atestare fiscală pentru alte bunuri din masa succesorală, cum ar fi o mașină, conturi bancare sau terenuri. Cel mai simplu este să suni notarul înainte de prima întâlnire și să ceri lista exactă pentru situația voastră, pentru că fiecare succesiune are particularitățile ei.

Cât costă succesiunea: onorariul notarial și impozitul pe moștenire

La dezbaterea succesiunii plătești, de regulă, două sume: onorariul notarial și, dacă este cazul, impozitul pe moștenire.

Onorariul notarial se calculează procentual, în funcție de valoarea bunurilor din masa succesorală, și variază de la un birou notarial la altul. Pentru dosare simple, cu puține bunuri, poate porni de la câteva sute de lei, dar pentru un apartament în București suma crește proporțional cu valoarea declarată a bunurilor. Cere un deviz estimativ înainte de a începe procedura, ca să nu ai surprize.

Scutirea de impozit dacă te încadrezi în 2 ani

Dacă dezbaterea succesiunii se finalizează în termen de 2 ani de la data decesului, transferul dreptului de proprietate prin moștenire este scutit de impozit. Cu alte cuvinte, dacă mergi la notar relativ curând după decesul rudei tale și duci dosarul până la capăt în acest interval, nu plătești impozit pe moștenire pentru apartament.

Impozitul de 1% peste 2 ani

Dacă succesiunea se dezbate mai târziu de 2 ani de la deces, se datorează un impozit, orientativ de 1% din valoarea bunurilor imobile moștenite, cum sunt apartamentele, casele sau terenurile. Procentul exact poate suferi ajustări legislative de la un an la altul, așa că cere notarului confirmarea sumei pentru dosarul tău, mai ales dacă a trecut mult timp de la deces. Acesta este unul dintre motivele pentru care merită să nu amâni deschiderea succesiunii, chiar dacă nu ai de gând să vinzi imediat apartamentul.

Cotele de moștenire și acordul tuturor coproprietarilor

Dacă ești moștenitor unic, lucrurile sunt relativ simple: după ce obții certificatul de moștenitor, apartamentul este al tău și poți vinde oricând decizi. Situația se complică atunci când sunteți mai mulți moștenitori, frați, surori sau alte rude, pentru că fiecare primește o cotă-parte din apartament, nu o cameră sau o suprafață anume.

Un apartament aflat în coproprietate nu poate fi vândut integral decât cu acordul tuturor coproprietarilor. Un singur moștenitor, oricât de mare i-ar fi cota, nu poate semna singur vânzarea întregului apartament fără o împuternicire din partea celorlalți.

Ce faci dacă un moștenitor nu vrea să vândă

Când unul dintre moștenitori nu este de acord cu vânzarea, ai câteva variante:

• vânzarea propriei cote către un terț, cu respectarea dreptului de preempțiune al celorlalți coproprietari, dacă acesta a fost stabilit între voi

• cumpărarea cotei acelui moștenitor de către ceilalți, ceea ce presupune o negociere internă de preț

• partajul, adică împărțirea bunurilor din masa succesorală astfel încât fiecare să primească un bun distinct sau o sumă de bani echivalentă cotei sale; partajul se poate face prin bună înțelegere, la notar, sau, dacă nu vă înțelegeți, prin instanță

Fiecare variantă are implicații fiscale și de timp diferite, așa că, dacă anticipezi un dezacord, discută din timp atât cu notarul, cât și, eventual, cu un avocat specializat în succesiuni.

Intabularea în cartea funciară, pasul dinaintea vânzării

Certificatul de moștenitor nu înscrie automat dreptul de proprietate în cartea funciară. După ce obții certificatul, trebuie să depui o cerere la oficiul de cadastru pentru intabularea dreptului tău, și al celorlalți moștenitori, după caz, pe baza acestui certificat. Abia după ce dreptul apare corect înscris în cartea funciară poți semna un contract de vânzare-cumpărare valabil. Orice notar care autentifică vânzarea va cere un extras de carte funciară actualizat, cu tine trecut ca proprietar.

Impozitul la vânzare: 1% sau 3%, calculat de la data decesului

Odată ce ai certificatul de moștenitor și intabularea este făcută, poți vinde apartamentul ca orice alt proprietar. La vânzare se aplică impozitul pe transferul proprietăților imobiliare, iar procentul depinde de cât timp ai deținut imobilul: 1% dacă îl deții de peste 3 ani și 3% dacă îl deții de mai puțin de 3 ani.

Întrebarea firească este de unde se calculează cei 3 ani, din moment ce tu, ca moștenitor, ai obținut certificatul poate abia acum câteva luni. Regula aplicată de notari este că perioada de deținere pentru un bun moștenit se calculează de la data decesului persoanei de la care ai moștenit, nu de la data certificatului de moștenitor și nu de la data intabulării. Dacă ruda ta a decedat, de exemplu, în urmă cu cinci ani, iar tu finalizezi succesiunea abia acum, la vânzare vei plăti impozitul de 1%, pentru că cei 3 ani s-au împlinit deja de la data decesului, nu de la data actelor tale.

Situația se complică puțin atunci când ai moștenit cote din același apartament în momente diferite, de exemplu o parte de la un părinte decedat mai demult și o altă parte de la celălalt părinte, decedat recent. În acest caz, perioada de deținere se calculează separat pentru fiecare cotă, ceea ce înseamnă că, teoretic, poți plăti 1% pentru o parte din preț și 3% pentru cealaltă, în cadrul aceleiași vânzări. Notarul face acest calcul, dar mergi pregătit cu datele exacte ale deceselor și ale certificatelor de moștenitor.

Pentru că regulile fiscale se mai ajustează de la un an la altul, confirmă la notar procentele și modul de calcul chiar înainte de a semna vânzarea, mai ales dacă în dosar sunt mai multe cote sau mai multe succesiuni suprapuse.

Situații reale, cu care se confruntă majoritatea moștenitorilor

În practică, foarte puține succesiuni sunt simple. Câteva situații pe care le întâlnești des:

Mai mulți moștenitori care nu au mai vorbit de mult timp unii cu alții și care trebuie acum să cadă de acord pe un preț, pe un notar și pe un calendar. Aici ajută mult să existe o singură persoană care coordonează comunicarea și actele, ca să nu se piardă informații între frați, surori sau veri.

Un moștenitor plecat din țară, care nu se poate prezenta fizic la notar. Soluția uzuală este o procură notarială specială, dată la un notar sau la consulatul român din țara în care locuiește, prin care împuternicește pe altcineva, un alt moștenitor sau un avocat, să semneze în numele lui actele de succesiune și, ulterior, contractul de vânzare.

Un moștenitor care nu vrea să vândă, din motive sentimentale sau financiare, în timp ce ceilalți vor. Ca și mai sus, discuția se mută spre cumpărarea cotei lui de către ceilalți sau spre un partaj, iar cu cât abordați subiectul mai devreme, cu atât evitați ca disputa să ajungă în instanță, unde procesul poate dura ani.

Cum te ajută un agent imobiliar în tot acest proces

Un agent imobiliar cu experiență în astfel de dosare nu se substituie notarului sau avocatului, dar poate face diferența în practică. Te ajută să înțelegi din prima discuție ce acte lipsesc și cât timp realist va dura succesiunea, astfel încât să nu promiți unui cumpărător un termen imposibil de respectat. Face o evaluare corectă a apartamentului, ținând cont de starea reală și de zonă, astfel încât prețul stabilit între moștenitori să fie unul de piață, nu unul negociat pe emoție. Și coordonează comunicarea cu toți moștenitorii, inclusiv cu cei plecați din țară, astfel încât vânzarea să înainteze fără să depindă de o singură persoană greu de contactat.

Dacă ai moștenit recent un apartament în București și te gândești la vânzare, cel mai bun moment să discuți cu un agent este chiar înainte de a finaliza succesiunea, nu după. Așa poți planifica din timp atât actele, cât și strategia de vânzare, iar procesul devine mult mai puțin stresant pentru toți cei implicați.