Ce acte îți trebuie ca să cumperi un apartament

Ca să cumperi un apartament îți trebuie actul tău de identitate și, din 2026, un certificat de atestare fiscală (obligație introdusă prin OUG 7/2026); de la vânzător ceri extrasul de carte funciară, actul de proprietate, documentația cadastrală și certificatul de performanță energetică. Lista exactă se confirmă la notar.

Când te reprezint ca agent al cumpărătorului, unul dintre primele lucruri pe care le fac împreună cu tine este să pregătesc și să verific dosarul. Nu semnezi nimic pe încredere: verificăm fiecare act înainte să ajungi în fața notarului. Mai jos îți explic ce documente sunt implicate și la ce servesc, ca să știi exact ce urmează.

Actele tale, ca cumpărător

Partea ta de dosar este, de obicei, cea mai simplă. În principiu, ai nevoie de:

• Actul de identitate valabil (buletin sau carte de identitate). Dacă ești căsătorit, notarul poate cere și actele soțului, în funcție de regimul matrimonial.

• Certificatul de atestare fiscală pe numele cumpărătorului. Din 2026, această obligație a fost introdusă prin OUG 7/2026, așa că este un document nou de care trebuie să ții cont.

• Dovada surselor de finanțare, dacă plătești cu credit. În acest caz intervine și banca, cu propria listă de cerințe și cu evaluarea proprietății.

Îți spun de la început: pentru că regimul matrimonial și situația fiscală diferă de la o persoană la alta, lista exactă a actelor tale o confirmăm împreună la notar înainte de programare.

Ce ceri de la vânzător

Aici se concentrează cea mai mare parte a verificării. Documentele vânzătorului spun povestea reală a apartamentului: cine este proprietar, dacă există datorii sau sarcini și dacă suprafețele din acte corespund cu realitatea.

Actul de proprietate

Este documentul prin care actualul proprietar a dobândit apartamentul: contract de vânzare-cumpărare, act de donație, certificat de moștenitor sau sentință judecătorească. Îl citesc cu atenție pentru că din el înțelegem cum a ajuns imobilul la vânzător și dacă apar condiții speciale.

Extrasul de carte funciară

Extrasul de carte funciară este oglinda juridică a apartamentului. Arată cine este proprietarul înscris și dacă există sarcini: ipoteci, interdicții de înstrăinare, litigii notate. Pentru tranzacție se folosește extrasul de carte funciară pentru autentificare, pe care îl obține notarul și care blochează temporar orice altă operațiune asupra imobilului. Este documentul care îți confirmă că vânzătorul chiar poate vinde.

Documentația cadastrală

Documentația cadastrală descrie tehnic apartamentul: număr cadastral, suprafețe, plan. Rolul ei este să confirme că imobilul este corect înregistrat și că ceea ce cumperi corespunde cu ceea ce este înscris. Dacă apar diferențe între cadastru și realitate, le rezolvăm înainte de tranzacție, nu după.

Certificatul de performanță energetică

Certificatul de performanță energetică arată clasa energetică a locuinței și consumul estimat. Vânzătorul are obligația să îl pună la dispoziție, iar tu ai dreptul să îl vezi înainte de semnare. Pe lângă rolul legal, îți oferă o idee despre costurile viitoare de întreținere.

Certificatul de atestare fiscală al cumpărătorului (din 2026)

O noutate importantă: din 2026, cumpărătorul trebuie să prezinte și un certificat de atestare fiscală, obligație introdusă prin OUG 7/2026. Este un document nou în ecuație, pe lângă certificatul fiscal pe care oricum îl aducea vânzătorul. Îl includem din start în planificarea dosarului, ca să nu ne trezim cu el în ultima zi. Detaliile concrete și pașii de obținere îi confirmăm împreună la notar, pentru că procedura poate varia de la caz la caz.

Ce se semnează la antecontract

Antecontractul (promisiunea de vânzare-cumpărare) este înțelegerea prin care voi vă angajați să încheiați tranzacția, de regulă cu plata unui avans. În el se stabilesc prețul, termenul până la actul final și condițiile în care se restituie sau se pierde avansul.

• Se semnează după ce ai văzut actele de bază ale vânzătorului.

• Fixează prețul și calendarul, ca să nu se schimbe pe parcurs.

• Protejează ambele părți dacă una se răzgândește.

Rolul meu aici este să mă asigur că termenii te protejează pe tine, cumpărătorul, și că nu semnezi obligații pe care nu le poți respecta.

Ce se semnează la notar

La notar se semnează contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică. Notarul verifică identitatea părților, actele imobilului, extrasul de carte funciară pentru autentificare și restul documentelor, apoi autentifică actul. Din acest moment devii, juridic, proprietar.

Pașii până la intabulare

Pe scurt, drumul obișnuit până când numele tău apare în cartea funciară arată așa:

1. Pregătim și verificăm împreună dosarul, atât actele tale, cât și pe ale vânzătorului.

2. Semnați antecontractul, dacă tranzacția o cere, și se plătește avansul.

3. Se obțin documentele finale, inclusiv extrasul de carte funciară pentru autentificare și certificatele fiscale.

4. Semnați contractul autentic la notar și se face plata.

5. Notarul depune actul pentru intabulare, iar tu ești înscris ca proprietar în cartea funciară.

Fiecare tranzacție are particularitățile ei, așa că succesiunea exactă și documentele necesare la fiecare pas le confirmăm la notar.

Întrebări frecvente

Ce acte trebuie să aduc eu, cumpărătorul?

În principiu, actul de identitate valabil și, din 2026, certificatul de atestare fiscală introdus prin OUG 7/2026. Dacă folosești credit, se adaugă cerințele băncii. Lista exactă o confirmăm la notar.

De ce este important extrasul de carte funciară?

Pentru că îți arată cine este proprietarul real și dacă apartamentul are sarcini, cum ar fi o ipotecă sau o interdicție. Este documentul care confirmă că vânzătorul poate, într-adevăr, să vândă.

Ce se întâmplă la intabulare?

După semnarea contractului autentic, notarul depune actul, iar tu ești înscris ca proprietar în cartea funciară. Abia atunci dreptul tău de proprietate este complet reflectat în evidențele oficiale.

Am nevoie neapărat de antecontract?

Nu întotdeauna. Când tranzacția se face rapid și cu bani proprii, se poate merge direct la actul autentic. Antecontractul este util mai ales când există un avans sau un termen de finanțare de respectat.

Rețineți un lucru: eu sunt agentul tău, nu notar, așa că lista exactă de acte se confirmă întotdeauna la notar, în funcție de situația concretă a tranzacției.