Zonificarea e principiul fundamental al urbanismului modern: fiecare metru pătrat al unei localități are o destinație clară. Fără zonificare, ai locuințe lipite de fabrici toxice, școli lângă bordeluri, biserici lângă cazinouri.
Tipuri principale de zone (PUG București):
Zone Rezidențiale (L): - L1 — locuințe individuale, densitate mică (vile, case). - L2 — locuințe colective, densitate medie (blocuri P+4 până la P+8). - L3 — locuințe colective, densitate mare (blocuri-turn, ansambluri). - L4 — locuințe în zone protejate (centru istoric).
Zone Mixte (M): - M1 — mixt cu predominanță rezidențială + comerț local la parter. - M2 — mixt cu predominanță comercială + locuințe la etajele superioare. - M3 — centre comerciale, malluri.
Zone Comerciale și de Servicii (C / S): - C — comerț pur (magazine, restaurante). - S — servicii (birouri, sedii, sănătate, educație privată).
Zone Industriale (I): - I1 — industrie ușoară, depozite (compatibile cu rezidențial vecin). - I2 — industrie grea (separată prin zone-tampon de rezidențial).
Zone Verzi (V): - V1 — parcuri publice mari (Herăstrău, Tineretului). - V2 — scuaruri, spații verzi mai mici. - V3 — zone verzi în proprietate publică, neaccesibile (taluzuri, perdele forestiere).
Zone Protejate (Zp): - Centre istorice, monumente, situri arheologice. - Reguli mult mai stricte: paletă cromatică limitată, materiale tradiționale obligatorii, înălțime aliniată cu vecinii istorici.
Implicații practice:
Pentru cumpărător casă: - Verifică zona PUG → dacă e L1, beneficiezi de liniște și protecție de construcție densă alături. - Dacă e M1/M2, pregătește-te pentru trafic și comerț.
Pentru investitor: - Vrei să faci comerț → caută teren în C, S sau M2. - Vrei rezidențial mare → L2 sau L3. - Vrei depozit → I1 (sau scoatere din L în I prin PUZ — durează).
Schimbarea zonificării: - Posibilă prin PUZ derogatoriu cu Aviz de Oportunitate. - Procedură 6-18 luni. - Vecinii pot contesta în dezbatere publică.