Lotizarea e mai mult decât o simplă dezlipire — e operațiune urbanistică completă prin care un teren mare (de regulă peste 5.000 mp) devine un mini-cartier rezidențial cu drumuri, rețele de utilități și spații publice.
Diferența vs dezlipire: - Dezlipire = doar împărțire cadastrală (operațiune juridică). - Lotizare = împărțire + planificare urbanistică (drumuri, utilități, retrageri planificate).
Cadru legal: - Legea 350/2001 (urbanism). - Legea 7/1996 (cadastru). - RGU + RLU local.
Condiții obligatorii: - PUZ aprobat pentru lotizări mari (peste 5.000 mp sau peste 10 loturi). - Rețele de utilități prevăzute și uneori construite înainte de vânzarea loturilor (apă, canal, electric, gaz). - Drumuri interne dimensionate corespunzător (de regulă minim 6 m carosabil + trotuare). - Suprafață cedată pentru drumuri și spații verzi (5-25% din total). - Loturi cu suprafață minimă conform RLU (300-1.000 mp în zone L1 standard).
Procedura completă: 1. PUZ de lotizare elaborat + Aviz de Oportunitate + dezbatere publică + HCL aprobare. 2. Realizare infrastructură (drumuri, utilități) — fie de dezvoltator, fie cu cedare la primărie după execuție. 3. Dezlipire cadastrală propriu-zisă (PAD-uri + acte + OCPI). 4. Vânzare loturi individuale.
Durată completă: 12-24 luni pentru un proiect serios (PUZ + execuție utilități + vânzări).
Costuri pentru dezvoltator: - PUZ lotizare: 8.000-25.000 EUR (depinde de mărime). - Infrastructură utilități: 30-80 EUR/mp construit (drumuri + apă + canal + electric). - Cedare suprafață: 10-25% din teren rămâne neutilizabil (drumuri + spații verzi).
Pentru cumpărători de loturi în ansamblu de lotizare: - Verifică PUZ aprobat și înregistrat la Primărie (publicabil online). - Utilitățile sunt construite sau doar promise? Cere stadiu execuție concret. - Drumurile sunt cedate la primărie sau rămân private? (Privat = costuri întreținere comune ulterioare.) - Acte clare — PAD individual + Extras CF + autorizație construcție individuală.
Risc lotizări „sălbatice": dezvoltatori care vând loturi fără PUZ aprobat și fără utilități instalate. Loturile rezultate pot fi inutilizabile — fără drumuri, fără apă, fără AC. Pierdere totală.